由於台北縣市土地取得不易，都市更新成為建商未來欲取得土地的重要途徑，台灣上市櫃營建公司以全坤興建設（2509）為經營都更領域最久的主要建商之一，目前已經簽約的都更案就有十件以上，產值超過400億元，究竟深耕都更的全坤興，成功的秘訣何在，以下是執行長廖學新專訪主要內容：

問：都更過去是相當繁雜且時間冗長的取得土地方法，全坤興如何經營都更？

合建案 公司不用養地

答：簡單的說，都更與地主合建，花的時間雖然長，但這是立於不敗之地，等於是把土地暫時寄在地主身上，公司不用養地，萬一遇到金融海嘯，或是房市長時間不景氣，「氣」可以比較長，因此過去這幾年全坤興積極投入以合建的都更為主的相關業務。

問：全坤興目前的都更鎖定以台北市西區為主，素有「萬華王」之稱，西區的成長性為何？

答：東區近年發展很快，地價也水漲船高，大塊的土地幾乎都沒有了，西區發展得早，其實如貴陽街一帶，生活圈也很好，或是靠淡水河邊，有河景，這幾年價格雖然也漲了不少，但只有東區豪宅的1/3，所以明年全坤興計畫在貴陽街推出都更案，每坪單價將達70萬元，雖然不能跟豪宅比，但也是當地新高價，所以只要地點好，還是可以創造價值。

問：台北市今年推出新的都更優惠措施，對建商影響如何？

答：基本上，這個像是選舉手法，內容講得不清不楚，其實要拿到兩倍容積率的優惠，是有但書的，但是一般民眾只聽到兩倍，卻不知其內容，所以當初很多已經簽好都更合約的民眾都要求改約，讓公司很頭痛，花了很多時間去跟民眾解釋，要拿到兩倍容積獎勵是有條件的，而且符合這個條件的非常少，這個所謂的利多，事實上只是多浪費大家的時間，況且很多規定不是台北市說了算，還要內政部拍板定案。

問：政府的打房政策，對房市的影響為何？

答：我覺得政府很多政策都相違背，既然在推廣都更，如果房價被打下去了，如何吸引民眾參與都更？現在政府又要把20%停車優惠獎勵拿掉，也與都市計畫相違背。事實上，房價應該讓市場機制決定，這是經濟層面供需的問題，現在台北市土地供給量越來越少，成本越來越高，所以持續向上走的趨勢還是沒有改變。

問：未來幾年全坤興在都更的佈局情況？

10個案 淨利率約二成

答：現在全坤興手中已經有10個簽約的都更案，包括台北市西區貴陽街就有兩處，另外中和景安路、板橋、大直、麗水街、台北市東區，光是這10個案子，全坤興可以分到的產值就達400億元，平均的合理毛利率是四～五成，淨利率約二成。

目前手中最快的都更案，應該會是台北市貴陽街與昆明街這塊地，已有97%的地主簽約完成，基地面積為1,434坪，容積為630%，最快明年第三季可以推出，預期每坪售價也會創下當地新高，總銷金額上看40億元。

問：今年全坤興的營運情況如何？

答：今年上半年稅後淨利1.11億元，每股稅後盈餘為0.73元，毛利率為33.87%，表現還可以，主要是「峰景」、「澄峰」、「觀峰」依完工比例法持續入帳；至於推案部分，除了上半年推出的內湖先建後售案「築峰」外，近期也已在新莊中原段和頭前段分別推出「全坤峰華─國際館、公園館」，總銷分別達35億元和12億元，共計今年推案總銷已達到50億元。

由於目前新莊「國際館、公園館」個案已經開始動工，內部估計，兩個案下半年就有機會達到完工百分比法門檻，貢獻公司營收，因此下半年獲利情況，有機會比上半年成長。

更新日期:2010/09/06 04:11