前8月預售總銷額爆量1.75兆 「兩因素」干擾恐跌落神壇

數據顯示，2024年1~8月的預售總銷金額高達1.75兆元，已超越2023年全年的1.6兆元。(永慶提供）
2024年預售房市在台灣經濟發展穩健、企業投資熱絡、以及低利環境持續的背景下，表現相當亮眼。雖然自今年8月起出現銀行不動產放款比重創新高，各大銀行緊縮房貸銀根，加上央行8月祭出「不動產減降令」，讓預售市場買氣明顯降溫，但是今年預售市場前8個月的表現，已經逼近2023年全年的數據，顯示今年預售市況相當暢旺。
根據內政部實價登錄數據顯示，2024年1~8月的預售住宅交易件數達到100,220件，對比去年同期的61,962件，增幅高達61.7%。在總銷金額上，2024年前8個月全台預售住宅總銷高達1.75兆元，較2023年同期的9514億元，成長幅度高達84.2%。
若與2023年全年數據進行比較，2024年前8個月的交易件數，已經達到2023年全年的97.6%，差距不到2,500件。2024年前8個月的預售總銷金額高達1.75兆元，更已經超越2023年全年的1.6兆元。推估2024年預售市場的交易件數和總銷金額，都有望攀上近4年的新高紀錄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，2024年在台灣整體經濟景氣蓬勃、低利率持續的大環境下，帶動預售市場表現火熱。2024年1到7月，除2月碰上農曆年假外，其餘月份月月交易破萬件。總銷金額表現一樣亮眼，除1、2月外，今年3至7月總銷金額月月衝破2千億元，2024上半年的預售市場火熱程度可見一斑。
但也是在如此激情的市況下，使得房貸逼近滿水位，各大銀行紛紛緊縮房貸，不僅貸款成數轉趨保守，房貸利率也隨之攀升。央行更在8月祭出「不動產減降令」，限制市場資金。也因此，2024年8月的預售市場在銀行緊縮房貸、以及央行「不動產減降令」的影響下，全台成交件數8597件，月減32.6%；總銷金額1503.5億元，較7月下滑33.7%。
陳金萍表示，2024年暢旺的預售市況，也吸引了房市投機客進場炒作，造成房價不正常的飆漲。央行為了避免房市過熱導致泡沫危機、對抗市場投機炒作現象，因此在9月宣布「第七波選擇性信用管制」措施，緊縮市場資金、去槓桿化，扭轉民眾對於房價上漲的預期心理，9月以後的預售市場可能持續降溫。
陳金萍指出，2024年第四季的預售市況，在銀行緊縮銀根和央行信用管制的影響下，有望進一步冷卻。未來銀行房貸緊縮現象是否持續，以及是否會有新一波的房市管制措施，將左右預售市場表現，值得持續觀察。
而買氣下滑是否會影響建商購地計劃？根據第一太平戴維斯統計，今年前三季建商購地動能，獵地已突破百億元規模，但在央行宣布第七次選擇性信用管制後，高雄、桃園與台中市府所舉辦的大型土地標售，則少見建商購地身影，產第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，隨著資金與住宅買氣緊縮，以及信用管制影響尚不明確的清況下，短期內建商購置土地速度減慢。
皇普建設董事長蘇永平認為，現階段如果建商土地庫存量夠，應該會先暫緩購地，但如果庫存不夠，或是如上市櫃建商有一定的推案計劃目標，就不太受影響，有好的物件、價格，一樣會出手購地。