專家傳真－導正房市 政府部會應該多管齊下

圖／本報資料照片

截至今年8月底，全體銀行不動產貸款占總貸款比率（即所謂的不動產貸款集中度）提高為為37.5％，接近歷史高點的37.9％，意味著銀行的貸款嚴重向不動產傾斜。根據銀行法72條之2的規定，銀行不動產的放款規定不得超過銀行存款總餘額和金融債券發售額的30％，但超過26％的已達21家，甚至有一家已超過29％。央行展現道德勇氣，出面示警提出多次的信用管制，但卻招致社會若干責難。一旦央行承受不住壓力，大開方便之門，則風險示警、解除引線的功能則大為減弱。

■房地產漲不停，恐危及金融穩定

幾個現象的出現，令人擔心房地產泡沫出現：第一，除了都會區房價飆高之外，房價的漲勢已擴散及於非都會區。第二，房價／所得比如果去掉3成公設，台灣六都在亞洲國家城市中應該是排名前十名。第三，房價似乎已失控，最近坊間傳聞新北偏遠地區市鎮公寓已經上看每坪50萬元，新大樓甚至上看每坪70萬元。此外，台北市除了文山區、北投區、萬華區預售屋平均單價在每坪百萬元以下，其他區均已破百萬。

房地產飆漲的風險、成本包括：排擠民間投資不利經濟發展；金融信用資源過度集中不動產、不利於金融的穩定；房地產只漲不跌種下高度槓桿、金融風暴的禍因；年輕人買不起房子只能選擇躺平；所得分配不均形成社會對立。

此外，根據國際貨幣基金（IMF）的分析，房價高漲、伴隨信用擴張，發生金融危機的比率相當的高，而且房地產泡沫崩跌，政府處理代價非常的高昂，日本的金融泡沫、美國的次貸危機、中國的房產崩跌，殷鑑斑斑。

過去，主要國家發生金融危機在於主管機關缺乏風險意識、貸款過度集中，主管機關的不作為或不當政策，導致問題剪不斷理還亂。同時，房地產只漲不跌的非理性繁榮不可能永遠持續，一旦房地產價格崩跌，金融危機的外部性，將動搖國本。

但是在這次房產泡沫中，多數部會並未積極應對，未能展現政府一體的決心，而是把央行推到第一線接受各方責難，業者也紛紛跳出來調侃打炒房政策，恐怕是雷聲大雨點小，影響政府的公信力。

更有人提起台灣8成人有房子，兩成的人沒有房子，所以政府不應該打房，而應該保房，這真的是荒謬而大錯特錯的想法。因為有房子的人，真的有三、四房以上炒作的人畢竟是少數。而且炒房的壞處，第一個導致泡沫，第二個房地產上漲也會帶動租金的上漲、物價的上漲，助長通膨。而一旦出了危機，把呆帳丟給金融機構，卻使全民付出成本。

■央行站上第一線，其他部會也該動起來

賴總統在國慶日的演講中宣示，會加快「打炒房」效率，實現居住正義，各部會也應上緊發條。我們認為各部會應該就自己的職掌，思考可以在平抑房價上盡到什麼責任。除了央行控制貨幣政策、透過信用貸款的管制，來示警之外，其他部會應該有責任把過剩的資金導入正常的投資管道。同時，企業最怕查稅，銀行難道不怕被查帳？銀行相關失職人員的懲處應該可以產生嚇阻作用。新青安貸款審核的資格，不只是父母，應該包括申請人的還款能力。

另一方面，台灣超額儲蓄高達15％，在亞洲國家僅次於新加坡，相較於韓日的2～3％，高得離譜，這些濫頭寸如何導入實體經濟，各部會都有責任。當然，為了避免錯殺無辜，政府也應有配置機制，例如，設立單一窗口建立申訴機制，如確實有換屋，而非炒作，予以通融。同時，未開發房地產的融資可以取消或責成加速還款，以促成融資的循環使用。

再者，疏導貸款至其他未達上限銀行，也可以解決部分的問題。服務業主管部會應該致力於服務業的鬆綁、產業化，使服務業規模擴大、商業模式提升，進而把過剩資金導入服務業。另一方面，過去台灣有很好的創投事業，吸收了眾多的游資，也透過資金的挹注，建立了台灣傲人的半導體、電子資訊產業。因此，重新設立機制、誘因，引導游資投入創投，帶動更多新興產業，平衡台灣過度向半導體傾斜的困境，也是政府無可旁貸的職責。

最後，危老建築的都更、社會住宅的提供等，從供給面的增加，降低炒房的需求，也不容輕忽。