貸不到引購屋恐慌 首購與換屋突破申貸困擾有撇步

央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，9月下旬追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現。(圖:住展提供)

央行第三季理監事會祭出第七波選擇性信用管制措施，房市迅速降溫，銀行針對不動產放貸資金緊縮持續，讓不少購屋者貸款撥款期程拖延，買方較上半年房市熱絡時減少3至4成，市場看漲比例也驟降至27%，政策影響需2-3季等待消化。針對首購與換屋族購屋申貸困擾問題，房產專家多建議，現在買房自備款要從兩成提高到兩成半至三成，買家可先請銀行進行初步估價，注意貸款審核期且避免房貸違法手法，更利於順利申請獲得房貸以圓購屋理想。

  貸不到恐慌促使買氣觀望 申請新青安與自住首購族較安心

由於房貸緊縮影響，市場出現「貸不到」氣氛，促使民眾買房態度漸趨保守，不少房仲業者紛紛發現，「以前購屋買家大多是買房先看房再申請房貸，不覺得房貸會是風險，現在風險被提到前面，買房者會擔心能否順利貸到款。」這種不確定性將持續影響買方意願和資金規劃。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，需求面向從7月開始連續三個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯的在於銀行房貸限額影響，而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀況，與上半年熱況兩樣情相當明顯。

房產專家多建議， 第七波信用管制開始後，現在買房自備款要從兩成提高到兩成半至三成，以應對銀行更保守的估價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，央行要求不動產放款降溫的立場應不會改變，且有銀行業者指出，央行要求提出的改善計劃期限至明年底，可預期接下來資金都屬於偏緊的狀態。第七波信用管制開始後，現在買房自備款要從兩成提高到兩成半至三成，以應對銀行更保守的估價。

統計顯示，10年來房貸期數就增加了69期，房貸族平均貸款多了將近6年，去年第三季房貸期數寫下新高的平均305期，今年第一季則是追平新高的305期，若以區域來看，六都中就有四都的平均房貸期數寫下新高。今年第一季新增購置住宅貸款平均貸款期數包括新北市平均316個月，桃園市的318個月，台中市的319個月，平均房貸年數都超過26年，使用30年期的房貸比例明顯拉高，成為當前市場的房貸主流，連過去房貸期數最少的台北市，也寫下297個月的新高。

根據銀行公會統計，目前國內約有35家公民營銀行都仍承作住宅貸款，主要貸款銀行的申貸條件也各有差異，例如台灣銀行得依借戶資力核予貸款條件(包含但不限於貸款期間、貸放成數、利率及寬限期)，並保有最終核貸權。土地銀行配合政府政策，以新青安貸款及無自用住宅貸款優先承作，因受理案件量增多，影響後續審核及撥款時間，客戶須預先評估交屋時程，以免權益受損。並依據「授信5P原則」評估辦理，並保有貸款額度、適用利率及最後核貸與否之權利。

合作金庫也以新青安貸款及無自用住宅貸款(首購)為主，惟因目前案件量大，審核時間較長，需視本行資金狀況依序撥款，請客戶評估買賣合約交屋期限，是否能配合撥款期程。本行保有最終核貸權，並依借戶資力核予相關貸款條件(包含但不限於貸款期間、貸放成數、利率及寬限期)。華南商業銀行目前仍有房貸額度,但為優先服務已核未撥(含申請中)客戶，新案受理需視額度使用情形排時程撥款，且本行仍保留核貸與否之裁量權；並針對合乎首購、自住、合格新青安條件之申貸案件優先承貸。全國農業金庫新案受理以無自用住宅貸款為主，並以授信5P原則核實評估。

因應銀行限貸尚未完全鬆綁， 買家可先請銀行進行初步估價，注意貸款審核期且避免房貸違法手法，更利於順利申請獲得房貸以圓購屋理想。(圖:信義房屋提供)

目前三類人較易獲得銀行貸款：新青安申請者、自住且首購者，以及已獲銀行承諾的申請者。10月9日，央行針對第七波信用管制後三族群進行鬆綁，繼承族群最受惠，購屋時可不計繼承來的房屋與房貸戶數；換屋族也能以切結方式出售舊屋取得較好的房貸條件；成屋及預售屋已簽約的購屋者也排除在外。

若房產為夫妻共同持有，但只有丈夫為借款人，則妻子因為名下持有房屋但無房貸，故仍可視為首購貸款，不受成數限制影響，但無寬限期適用；假設房產登記在妻子名下並由妻子為借款人，丈夫僅為保證人而非共同債務承擔者，則丈夫因為名下無持有房屋且無房貸，故可適用銀行貸款首購條件，最高8成貸款，且可申請有寬限期。總結而言，關鍵在持有房屋的貸款借款人身份。

房貸水龍頭栓緊，如何儘量提升貸款成數呢？曾敬德建議，首購族群讓銀行越放心條件越好，例如穩定收入與在大型企業就業，同時也不要完全沒有跟銀行往來，維持良好信用紀錄，按時繳交各項帳單，避免使用循環利息。

  提高自備款與簽約前估價 順暢貸款注意避免違法

房仲業者建議，正式向銀行填寫貸款申請書聯徵前，建議買家初步試算評估房貸狀況，並可先請銀行進行初步估價，確認初估貸款條件符合買家理想需求後，再向滿意的銀行填寫申請書。(圖:信義房屋提供)

信義代書林祐民指出，正式向銀行填寫貸款申請書聯徵前，建議買家初步試算評估房貸狀況，並可先請銀行進行初步估價，確認初估貸款條件符合買家理想需求後，再向滿意的銀行填寫申請書，這是因為申請書一經填寫，銀行進入審核貸款程序就會調閱聯徵記錄，如此一來較能避免短期聯徵超過3次，在申請房貸的過程中因為聯徵次數過多而影響貸款條件的情形發生。

信義代書林祐民提醒，即便已填寫申請資料，若最終決定不選擇該銀行，也要提醒銀行承辦人房貸的核准紀錄請勿上聯徵，這是因為未來選定的銀行在撥款前，會再次進行聯徵查詢，若前面申請房貸的核准紀錄上了聯徵，可能導致影響最終選定銀行的撥款程序，進而影響後續流程的進度。

自今年7月起，銀行房貸審核時間明顯拉長，審核時間從原本2-3週延長至5-6週以上，使得整體買賣流程從1.5個月延長至2-2.5個月，目前銀行審核房貸的時間較為變動，提醒購屋者簽約前盡量先確定好預計向哪一家銀行申請房屋貸款，確定目前的核准跟撥款所需要的作業時間，在簽約時要特別注意約定期限，以免因貸款審核延遲而影響交易。

另外，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近幾年房價持續高漲，加上少子化、高齡化，社會結構發生劇烈變化，致使繼承移轉逐年增加。在此情況之下，其中部分為在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群，由於名下有房或有部分持分不動產，欲購屋卻適逢央行推出信用管制，貸款被阻於門外，因此此波央行願給予繼承者豁免權，應能給予繼承老屋之首購族一條活路。

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀分析表示，銀行限貸困擾對於中古屋市場首當其衝，看屋成交比迅速滑落，由於買方自備款準備在短期內難以大幅拉高，反而近來自備款付款期限達3~5年的預售屋，可讓買方自備款付款壓力減輕，自住型的首購買家也有逐漸回籠現象，同時推案建商也紛紛提前因應明年開始的交屋潮，陸續與銀行接洽爭取更充裕的分戶貸款額度，也有一些經濟實力不錯的高科技業購屋客層與自營商，乾脆打算以現金購屋或僅申請少許貸款，趁當前景氣波動時期卡位蛋黃區好宅。

新聞原文出處:自由時報地產天下  貸不到引購屋恐慌 首購與換屋突破申貸困擾有撇步

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