夫妻買房用新青安還是一般首購房貸？專家：1關鍵決定首購身份認定
胡晴美
整體房市已進入盤整期，但首購族不受影響，投資客退散後，目前時機有利於剛性需求首購族。（攝影／鄭國強）
近期央行推出第七波選擇性信用管制措施，對房市影響甚鉅。信義房屋與地產秘密客Ting & Sam進行系列直播，為民眾解析房貸大小事。信義房屋專家表示，整體房市已進入盤整期，但首購族不受影響，投資客退散後，目前時機有利於剛性需求首購族，而房貸事有諸多眉角，透過大型仲介公司協助，不僅有利於找到心儀房產，處理代書流程、貸款也會更安心。
新青安與一般首購房貸比一比
第七波信用管制後，央行再推出排除條款，許多民眾對貸款條件仍有許多地方需要釐清，信義房屋代書總所長張艾玲分享，新青安與首購有兩大區別：新青安除借款人本人外，配偶及未成年子女都需要符合名下「無房產」狀態，但如果家人持有建物為共有且持分面積小於40平方公尺則可不計入；而一般銀行首購房貸只看借款人本人名下是否有房貸來認列資格；央行排除條款出現後，繼承房產者可以不計入房貸戶數，可符合一般房貸首購資格，不受第二戶五成、無寬限期等限制。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充說明，新青安40年房貸、5年寬限期對消費者吸引力大，現在政府補貼期間，利率為1.775%，即使未來補貼回收，利率回到2.275%左右，對比現在一般首購的房貸利率仍相當具有競爭力，加上市場有什麼風吹草動，政策補貼往往都是先從政策性房貸開始。
以夫妻房產為例，在此波信用管制下，可能有哪些衍生房貸問題？張艾玲舉例說明，若房產為夫妻共同持有，但只有丈夫為借款人，則妻子因為名下持有房屋但無房貸，故仍可視為首購貸款，不受成數限制影響，但無寬限期適用；假設房產登記在妻子名下並由妻子為借款人，丈夫僅為保證人而非共同債務承擔者，則丈夫因為名下無持有房屋且無房貸，故可適用銀行貸款首購條件，最高8成貸款，且可申請有寬限期。總結而言，關鍵在持有房屋的貸款借款人身份。
如何提升貸款成數？
房貸水龍頭栓緊，如何儘量提升貸款成數呢？曾敬德建議，首購族群讓銀行越放心條件越好，例如穩定收入與在大型企業就業，同時也不要完全沒有跟銀行往來，維持良好信用紀錄，按時繳交各項帳單，避免使用循環利息。張艾玲則表示，隨著職業形態變化，越來越多民眾工作雖有穩定收入，但無扣繳憑單證明，例如網路內容創作者、小販攤商等，較不易申請房貸，若選擇大型房仲公司服務，可透過公司長期與銀行合作的默契及優勢，進一步提升申辦房貸及理想成數的機率，且有機會優惠開辦手續費。
張艾玲提醒，除了貸款，購屋時還要注意許多細節，如履約保證、漏水問題、氯離子檢測等，選擇大型仲介公司往往具備一條龍服務，可全程把關。對於想進場看屋的民眾，曾敬德建議持續在市場上看屋，因為現在市場買方競爭少，可以慢慢挑選，同時持續留意市場動向，與仲介保持聯繫，就有機會等到適合自己的那間房屋出現。
