國土計畫上路在即 北部工業商用地交易熱 中南部農地變更角力戰

國土計畫明(114)年4月底上路，中南部一些農業大縣，則對國土計畫實施出現雜音，在農地使用變更與限制產生意見歧異。

國土計畫明(114)年4月底上路，近來中南部農地市場交易趨熱，不少地政士與房仲業者皆忙於介紹農地或進行申辦地目變更，市場上各種不實訊息雜亂，北部卻是工業土地與商用不動產交易增量，中南部一些農業大縣，則對國土計畫實施出現雜音，在農地使用變更與限制產生意見歧異，中央與地方政府針對國土計畫實施，一場角力戰仍持續開打。

  建商購地信心度回升 上半年商用及土地交易達1200億

2024上半年商用不動產及土地市場交易量突破1200億元大關。(圖：信義全球資產公司提供).

根據統計，今年上半年商用市場在多個指標大案加持下，商用不動產及土地市場交易量突破1,200億元大關，已達成2023全年逾6成交易量。信義全球資產公司觀察，產業自用需求發威、置產族也將投資目光聚焦商用不動產，帶動辦公室、工業地產交易成長，加上市區重建題材發酵，吸引實力雄厚的開發商、投資人攜重金進場。展望下半年產業投資動能續強，樂觀看待全年商用不動產交易表現。

信義全球資產公司總結上半年商用市場三大趨勢，首先，建商購置動能強勁，躍居上半年商用及土地市場最大買方，除進軍指標重劃區土地，也鎖定市區具重建效益的精華不動產，如璞永建設等開發商、代銷業者聯合以131.25億元買芙蓉大樓63%產權，寫下上半年首筆百億級交易案。

林三智總經理分析，市區老舊商業大樓、透天店面等坐落黃金地段，是未來改建開發優質潛力股，目前蛋黃區可開發土地稀缺，此類不動產交易將越來越熱門。 其二，台積電等科技產業投資議題成今年買方購置不動產的關鍵指標。

林三智表示，AI題材發燙，新興科技應用需求熱絡，半導體、雲端運算等相關供應鏈一併受惠，廠商積極擴充廠房、成立企業總部，帶動工業不動產交易量穩健成長。上半年工業地產交易最熱區在桃園市，總價最高交易案為微星科技以15.41億元購入龜山區3,424坪土地。 其三，高資產投資人、置產族也將資產配置目光望向商用不動產。

林三智說明，市場資金豐沛，投資人紛紛尋求穩健的標的，而商用不動產具備保值、抗通膨的特性，吸引資金進場停泊，又以商辦、廠辦產品增值潛力看好，成為置產族最愛購置的產品。

  農業發展地區範圍與現行一致 農業使用擴及產銷有保障

國土署強調，國土計畫法保障農民權益與現行規定相同，且未來使用項目更擴及農業產、製、儲、銷等相關設施，比現行制度更有保障。

國土功能分區是由地方政府依照轄內農地條件及各級國土計畫指導來進行劃設，明(114)年4月30日國土計畫法正式上路後，未來各縣市政府也可依照地方發展需求或重大建設需要，在符合國土永續與土地適宜性，依照國土計畫法第15條辦理。

國土管理署指出，劃設為農業發展地區不影響農民既有權益，既有的建地、農地一樣可以從事建築、農業相關使用，與現行規定一致，且既有合法使用不受影響，並未增加管制，未來仍可由地方政府主動按計畫檢討調整為適當國土功能分區。農業發展地區的劃設，是由地方政府依循各級國土計畫劃設條件的指導，參考現行區域計畫非都市土地使用分區，和農地調查成果劃設，並未大幅增加農地面積。

此外，國土管理署說明，農業發展地區對於農民的既有合法權益均加以保障，依國土計畫土地使用管制規則（草案）規定，產、製、儲、銷均可申請使用，充分考量農業生產實際需要。

 透過通盤檢討與鄉村地區規劃調整 可進行審議討論

國土管理署最後強調，農業發展地區未來可由地方政府視實際需要，辦理國土計畫通盤檢討或鄉村地區整體規劃調整為適當功能分區，避免農地零星變更、破壞農業生產環境，而非不得變更。

國土管理署澄清，農業發展地區的劃設，是由各縣市政府於第2階段依地區土地資源特性進行劃設後，並公告實施縣市國土計畫。目前第3階段也是地方政府依據前階段成果接續辦理，中央強調一切尊重在地發展需求，絕無限縮地方劃設權限。

明年國土計畫法正式上路後，未來各縣市政府也可依照地方發展需求或重大建設需要，在符合國土永續與土地適宜性，依照國土計畫法第15條辦理。

未來，地方政府仍具有「檢討變更」及「彈性規劃」的權利；針對開發機會，國土管理署指出只要縣市政府能提出具體可執行的計畫，中央並不會反對，不管是現行都市或非都市土地開發的審議，皆是依此原則進行審議討論，因此，千萬不要錯把國土計畫當成畫餅的開發工具。

國土管理署補充，國土計畫法保障農民權益與現行規定相同，且未來使用項目更擴及農業產、製、儲、銷等相關設施，比現行制度更有保障，後續將可直接提出申請無須再辦理變更，這同時也是突破區域計畫法架構的限制，讓農民可依照生產及農產加工需求來合理運用土地，並改善農村生活環境。

  中央將與地方加強溝通 符合國土永續與土地適宜性

國土管理署說明，涉及農業權及財政劃分等建議，因涉及跨部會業務，將請各目的事業主管機關於保障民眾既有合法權利下積極研議，中央將與地方攜手針對政策加強溝通，積極消除民眾疑慮，讓國土計畫可以順利實施。

另外，國土管理署針對外傳的天價罰金部分說明，依據國土計畫法第38條規定，是針對大規模違規使用，在未符合國土功能分區及分類使用原則的情況下，訂有分類分級裁罰標準，未來將視個案違法情節依法裁處。

但是，一般小面積之土地使用違規與現行區域計畫法規定相同，罰款為6萬到30萬，並非國土計畫法上路後，所有農地違規均應裁罰高額罰金；2公頃以上之大型開發案，會視違規情節適用30萬以上之罰則。此外，違反國土計畫法釀成災害、致人於死或致人重傷者，才會受到刑責處罰。