賣同批土地竟簽2份契約？他曝精算秘辛：多花代書費都划算

買賣不動產的步驟往往涉及龐雜稅費，精算過才能真正省稅，例如有民眾同時出售2筆不同地目的土地，一般私契只要簽同一份買賣契約書，再以2份公契申報土地增值稅即可，但地政士卻在一開始就建議多付一份代書費、分別簽立買賣契約書，就是為了省下未來可能產生的高額房市合一稅。

不動產買賣契約書分為私契及公契，所謂私契就是「買賣雙方合約書」，公契就是向公部門申報房屋契稅，或是土地增值稅的「移轉契約書」。而當名下多筆土地要出售時，買賣總價、付款方式、點交時間都會是重點，尤其2016年房地合一稅上路後，買賣契約書（私契）該分成幾份，更是節稅的必修課程。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在舉例，有5兄弟姊妹共同繼承了2筆土地，為免日後共有人往生產生複雜的繼承狀況，導致爭議，決定在持有多年後出售，確認買方、買賣總價及點交等時間後，便由他負責協助辦理買賣所有權移轉登記。

建地須繳土增稅 道路用地不課徵

鄭文在檢視了土地登記簿謄本及土地使用分區證明書後，發現該2筆土地，1筆為建地，另外1筆為道路用地，所以建議買賣雙方將買賣契約書依照土地使用分區不同，分別簽立買賣契約書。當下買方相當不解，因為按照以往經驗，私契可以簽成同一份買賣契約書，公契土地增值稅再申報成2份就好。

另外依照《土地稅法》第39條規定：「......依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅」。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，「以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅」。

所以建地要繳納土地增值稅，道路用地不課徵土地增值稅，讓買方不解，為何要如此大費周章，還要多付一份代書費？

▼出售繼承來的建地與道路用地，要先考慮後續衍生的稅費。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

新制有房地合一稅 恐有舉證困擾

鄭文在解釋，主要原因是《所得稅法》第4-5條規定：「前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅.......四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。」

雖然這次買賣屬於舊制，賣方無需繳納房地合一稅，只要繳納土地增值稅就好，但是未來買方再出售時，就有應納房地合一稅的土地及免納房地合一稅的土地，如果沒有分別簽立買賣契約書，可能會有舉證上的困擾，包含土地取得成本、必要費用、改良費用及移轉費用，該怎麼拆算？可能影響買方未來權益。

買方聽完說明後便點頭答應，在節稅的情況下，認為多付一份代書費，相對值得。

鄭文在強調，2016年以前的舊制，出售土地只要繳納土地增值稅，沒有所得稅的困擾，所以買賣契約（私契）簽立後，再依照土地的性質申請應納或是免納土地增值稅，不需要將買賣契約書分別簽立。

但現在房地合一稅上路，鄭文在指出，除了前述的土地增值稅外，還有一筆房地合一稅必須申報繳納，所以建議買方就買賣契約書分別簽立，房地合一稅比起代書費只是九牛一毛，別因小失大，得不償失。

（封面示意圖，非新聞當事人／取自Pexels）