自地自建可貸7成5 小建商新藍海

【洪子恩╱台中報導】「自地自建」不再是有錢人專利！鄉下地區，自有土地者眾，尤其親情緊密的大家族，自力蓋房的需求甚大，近年市場也逐漸跳脫「有土地才能自建」的思維，過去建商不願賠本開發的零散小土地，如今卻成為業者的新標的，若由建商以企劃書合併，「買地自建」甚至有機會貸款到7成5，成為市場的新利基。
台中市政府的建照名單中，自地自建者就佔逾8成，從未退燒，經營不少自建案的築盟空間設計中心建築師鄭景升指出，自地自建在鄉下非常流行，屋主主要分兩類，一是傳產企業主，沒有資金壓力；二是家族自有土地，想以低預算住新房子，而自建除了能更貼近屋主需求，「成本通常都會比買建案便宜一半以上。」

自地自建主力客群，包括鄉下自有土地者，及資金充裕的傳產企業主。陳恒芳攝

設計流程顛倒省錢

早期流行的自地自建比較粗糙，法規不嚴謹，地主自己找幾個包商就能恣意蓋起來，甚至還沒拿到建照就開始蓋。然隨著法規日趨縝密，自地自建只能訴求專業，鄭景升表示，通常地主找業者來設計建造，都是靠人脈、口耳相傳，一些建築師、小型建設公司都有在接案。 
晨韡開發建設就是鎖定自地自建、舊屋翻新市場的建商，他們從裝潢起家，跨足建設領域，包辦一條龍服務，董事長王紹齊說：「從過去裝潢的經驗中發現，太多建商的產品都不合住客使用，裝潢很頭痛，因此我們決定把設計流程顛倒過來，先決定室內格局、未來裝潢、水電管路配置，並預留彈性，最後才設計外觀，因為能夠水平整合，也降低很多屋主的成本。」 
市場上有非常多的小筆土地、老屋，對建商來說沒有開發效益，雖然分散，但是存量大，累積起來的市場也驚人。若在海線買一塊地坪25坪、單價10萬元的建地，興建50坪透天，造價每坪僅9萬元，整體花費共約700餘萬元，但當地同樣的新別墅案總價多在1000萬元以上，因多了建商利潤、管銷等成本。 

每蓋一層，就能針對已完工的該層再貸出一筆資金，可降低自備款。陳恒芳攝建商注重管路設置，插座也比較多。陳恒芳攝小型動工典禮。晨韡建設提供

建議40坪土地為佳

晨韡開發建設經理陳建安建議，若想自地自建，以30~40坪的土地為佳，以40坪為例，建蔽率若為60%，室內每層就有24坪，格局可規劃得很漂亮，也能有雙車位，「只要不急著入住、信用良好的，都適合自地自建，現在也不再限於要『很有錢』，只要準備3~4成的自備款就能啟動。」
即使沒有土地、月收8萬元的雙薪家庭，也有機會自地自建。一般土地融資為7成、建築融資為5成，各家銀行不同，陳建安指出，若以梧棲這棟5樓電梯公寓來說，以企劃書合併可貸款7成5，「重點是要找專業建商，從買地前就參與評估與規劃。」
王紹齊坦言，小型建商沒辦法跟大建商拼，但在「自地自建」這塊卻能站穩腳步，雖然沒有大建商的高獲利，只賺一點「代工費」，但風險相對低，沒有銷售或資金壓力，且可針對住戶實際需求、生活習慣，做出客製化設計，如梧棲案，每層樓配置都不同，也預留很多管路、讓格局增添彈性，滿足屋主需求，非常有意義。