(圖 / shutterstock) 撰文:李文瑜
為了讓孩子安居樂業,
很多長輩會以贈與方式轉移房產給子女,
但房地合一制上路後,
由於稅基計算方式不同,
將來賣屋時,子女可能面臨高額稅金。
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雖然近 1、2 年來房價有所鬆動,
但想在大台北地區交通方便一點的地方置產,
每坪房價仍動輒 40 萬、50 萬元起跳,
讓今年 11 月即將步入禮堂的小陳
(編按:文中的今年,指的是 2018 年)
大嘆買不起!
陳爸爸為了減輕小陳負擔,
考慮買一間房子送給小陳,
卻被朋友提醒:
2016 年房地合一稅實施後,
用贈與方式幫子女解決居住問題,
將來賣房時,子女可能面臨高額稅金。
簡單來講,房地合一稅
可以用 2 個公式計算稅額,
公式 ①:
課稅所得=賣價-取得成本(買價)-相關費用-土地漲價總數額;
公式 ②:應納稅額=課稅所得× 適用稅率。
安永聯合會計師事務所稅務服務部
執業會計師楊建華解釋,
父母贈與不動產時,
會用「房屋評定現值」和
「土地公告現值」核算贈與稅,
將來這筆費用
就會成為子女取得房屋的成本,
在低取得成本下,
會拉高房屋交易所得稅。
賣屋時除了要依照房屋持有時間比率,
與買方拆分房屋稅及地價稅外,
還要繳納土地增值稅及房屋交易所得稅,
房地合一實施後,
土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,
申報賣屋交易所得總額時,
會扣除土地漲價總數額。
楊建華指出,房地合一實施前,
申報房屋交易所得有下列 3 種方式:
①核實認定法=(房屋售價-取得成本-相關費用)× 房屋占房地比;
②財產交易所得標準法=房屋評定現值× 財產交易所得核定標準率;
③以總成交金額×房屋占房地比× 15%。
因為房屋評定現值和市價兩者間
有相當程度的落差,
過去民眾大多採用第 2 種方式申報
房屋交易所得稅,
以節省稅費,
故計算方式和「取得成本」無關。
房地合一實施後,依規定,
在 2015 年 12 月 31 日以前取得的房子,
且持有時間超過 2 年出售,
仍適用舊制,其餘都要採
房地合一制申報房屋交易所得稅。
也就是說,陳爸爸不論是
現在買新房子贈與小陳,
或是將手上既有、
2015 年底以前買的房子贈與小陳,
因為小陳「取得房子」的時間
是在 2016 年 1 月 1 日之後,
將來賣房子時都要採房地合一制申報,
在小陳取得成本
以陳爸爸的贈與稅計算下,
會拉高課稅所得。
那麼,房產究竟該怎麼轉移才省稅?
楊建華用以下 4 種情況試算,
說明哪一種方法較能省稅(見步驟 3)。
房地合一制下,
為了鼓勵民眾長期持有,
避免短期買賣炒高房價,
房地合一稅對於短期買賣者課徵高稅負,
持有 1 年內出售,適用稅率達 45%,
持有 1∼2 年出售,適用稅率 35%,
持有 10 年以上,稅率降到 15%。
(圖 / money錢授權 )
說明:➊ 相關費用(如契稅、印花稅、代書費、仲介費等)無法拿出單據舉證時,以成交價 5% 計算。
➋ 買賣時另課土地增值稅,故在計算交易所得稅時,會扣除土地漲價總數額。
陳爸爸在新北市
有一間 1,500 萬元房產(評定現值 600 萬元),
想送給小陳當新房,為了試算稅負,
假設小陳取得房產後 5 年售出,
售價 2,200 萬元、土地漲價總數額 100 萬元,
這中間會產生贈與稅(陳父贈與時繳納)、
土地增值稅及所得稅(小陳出售房子時繳納)。
(圖 / money錢授權 )
➊節稅空間較小
➋若小陳能多持有 1 年(累計持有 6 年),
且該屋符合自用住宅條件,
適用稅率降為 10%,且享有 400 萬元免稅額,
所得稅降為 99 萬元。
計算方式:(2,200萬-600萬-110萬-100萬-400萬)×10%=99 萬元。
(圖 / money錢授權 )
➊ 贈與稅及房屋交易所得稅相加,
較第 1 種方法省下 90 萬元稅金,
且不須課徵土增稅
➋ 陳父的 1,500 萬元可分 7 年贈與,
則不用繳納贈與稅。
(圖 / money錢授權 )
➊小陳要有能力自付
剩餘 1,000 萬元購屋費用
➋ 陳父亦可用分年贈與方式節稅,
幫小陳支付剩餘的 1,000 萬元購屋費用。
(圖 / money錢授權 )
➊ 小陳要有能力自付 1,200 萬元購屋費用;
➋陳父用越低的價格賣給小陳,
未來小陳出售房子計算交易所得稅時,
所得稅基越高。
說明:土增稅僅計算小陳取得房屋時是否有該項費用,
不管以何種方式取得房產,小陳賣屋時都要再另繳一筆土增稅。