借名登記糾紛多 務必簽訂合約自保

借名登記在實務上相當常見，但也衍伸出不少糾紛。

讀者大衛與女友交往多年，日前決定買房同居，但因大衛信用不佳，無法取得好的貸款成數，最後決定將房屋登記在女方名下，但由大衛付自備款及日後貸款，每月將款項匯入女方戶頭，但數月後兩人感情生變，男生欲拿回房屋所有權遭拒，這類借名登記糾紛層出不窮，專家建議，在借名登記前一定要簽訂書面契約，並保留當時購買房子的簽約文件、房屋土地稅單等，且最好找第三方公正，以保自身權利。

所謂借名登記，就是當事人將自身財產以他人名義登記，但仍是自己處理、使用、處分，出名方則允就該財產為出名登記之契約，雙方成立「借名登記」關係。借名登記在實務上相當常見，一般是二等親內間擔心有贈與稅問題，要求其他親屬友人借人頭購屋，或者情侶、夫妻間，由一方獨自出資購屋，但將房屋登記在另一方名下；或是想使用優惠房貸方案，而以他人名義購屋。

但這類借名登記手法卻常見糾紛，例如：雙方有一人想將房屋賣掉，但另一方不想；或是雙方撕破臉不認借名登記，導致一方權益受損，由於此類交易著重在彼此信任關係上，以目前最高法院認定，借名登記契約在實質上視同為委任契約，法律效果適用《民法》相關規定，因此，借名登記不論是口頭約定或書面契約，在法律上都屬成立。

舉證困難 出名借名都麻煩

住商機構法務協理吳光華指出，房地產實務上常出現的借名登記糾紛，多來自合夥投資不動產，為節稅或是貸款等考量，借用他人名義登記，但因為舉證不容易，又有逃漏稅之虞，因此某一方擅自出售，雖有違約情事，卻不大容易有機會求償。
對出名者來說，除逃漏稅等問題外，過去曾發生房地產價格修正，其他投資人拒絕繼續出資，出名者還可能背負巨債，不可不注意，想要自保，不借名是最佳的方式。而使用借名者的風險在於，要是登記名義人存心出脫標的，使用借名者除非能舉證，不然幾乎無機會翻盤，若不得不借名登記，最好能另訂契約並且公證，同時做好資金流，以保障自己的權益。

六合法律事務所律師郭俊廷表示，實務上常見民眾把「借名登記」與「信託契約」或「贈與契約」混淆，以「信託契約」來說，根據信託法第1條，信託是指委託人將財產移轉或作其他處分，受託人依照信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產關係。關鍵在於，受託人對於財產有管理或處分權限或事實，且其目的要為受益人利益或特定目的。

而「贈與契約」根據民法第406條規定，「贈與者為與當事人約定，一方以自己財產無償給予對方，對方允受之契約。」郭俊廷律師說，雖然出名者與受贈者外觀都是物權登記名義人，但借名登記及贈與契約的差異在於對財產管理、使用及處分權限的行使差異，受贈者可自由居住、出租或處分房子，不像出名者僅為登記名義人。

專家意見

六合法律事務所律師 郭俊廷

實務上常見的借名登記，很多是為了避免地價稅的累計課徵產生高額稅賦，找人頭登記購地，或者父母先以子女名義買房登記，日後再決定是否要贈與給子女。但借名登記常見出名人擅自轉賣出售，致借名者財產損失，建議雙方在借名登記前，要先簽立書面合約，而借名人也要保留水電費單、房屋地價稅單或收租單據等，以證明房產僅是借名在他人名下，仍由借名人管理、使用及收益。但倘若出名人已將房產賣出，目前最高法院決議認為出名人是有權處分，借名者僅能要求出名人負擔損害賠償責任，很難拿回房屋所有權，不得不當心。

民眾不論是借名給人，或使用借名登記，都要簽立契約自保。