惡質房客特點 擺爛欠租有跡可尋

【文／陳佳祺】夢想當包租公，讓房客繳房貸。第1次當房東的Johny曾打此算盤，不料遇上租屋老鼠、積欠租金，最後因法院訴訟過程繁複耗時，只好認賠收場。專家建議，租賃專法較偏向保障房客，若房東要避免遇到類似問題，事前嚴格篩選房客才能自保。

▲房客欠租不繳達4個月，即可依法律途徑，訴求終止租約、請求房屋返還

不守規約 干擾他人生活

家人偶爾都會起爭執了，更何況是素昧平生的租客，每天生活同一個空間中呢？像Johny一樣遇到態度不佳的房客，在租屋市場上屢見不鮮，惡質房客干擾他人生活，不僅不遵守生活規約，甚至還會拖欠租金、霸佔租屋處，種種行為皆讓房東頭痛，如果想趕走惡質租客，還須依循法律途徑、耗時費力，讓許多房東感到相當無力。

包租公律師蔡志雄表示，當房客開始欠租2個月後，房東可扣除房客的2個月押金，若再積欠超過2個月以上，房東可發送存證信函給房客，最後訴求終止租約、請求房屋返還，但房客欠繳租金往往金額不大，等待判決勝訴至少需要6個月以上的時間，且必須到房客戶籍地的法院才行，這過程往往費時耗力，為了避免後續狀況，其實事前篩選房客更需要被重視。

針對此狀況，蔡志雄分享，因為自己有經營共生公寓的經驗，這種租屋型態更容易遇到租客之間起爭執，所以在出租前特別將房客區隔，如依照年齡、習慣、職業等參考依據選擇，並讓房客在租屋前就先互動，讓房客彼此熟悉，才不會造成後續問題的發生。另外建議，租屋前最好先明訂生活公約並加訂罰則，對於違反規定的租客要有一定嚇阻作用，而重視品質的房客也會樂意遵守。

押金租金 協議分期繳交

對於欠租金不繳的房客，蔡志雄表示，在確定租屋時，有些跡象可以看出未來是否可能欠租，像房客第1個月就有可能拿不出2個月的押金及1個月的租金，希望以分期繳交，這時候就要考量對方是否付得出來日後的租屋費用。另外，房東在租屋市場上盡量不要削價競爭，因低廉的價格往往吸引的是經濟能力較差的房客，最後可能會有收不到租金的狀況發生。

▲如果擔心房客欠租不給，可從第1個月是否繳得出3個月的租金來看，簽約時也可以請求找保證人。

不同的物件出租型態都有不同的經營模式，若不熟悉租屋市場，也可以依照《租賃專法》，房東委託包租代管，繳交代管公定租金1成作為手續費，就能免除更多的管理問題。