以房養老之困境及突破

工商時報【許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁，台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授】

台灣面臨少子化及高齡化的社會問題，以房養老正切合台灣目前社會需求。以房養老制度與一般購屋抵押貸款運作模式剛好相反，故學理上稱為「逆向抵押貸款」。所謂以房養老，指擁有房子但沒有現金流的老人，以其所居住的房子向銀行抵押貸款，銀行每月支付年金給老人作為生活費，直到老人往生，往生後拍賣房屋清償，餘額由家屬領回。以房養老的優點如下：

1.在宅安養：房子雖然抵押給銀行，但老人可以繼續居住，且每月領取生活費，安享天年。

2.減輕子女負擔：老人可以不必靠子女奉養，將資產活化，過著有尊嚴的樂活生活。

3.減輕政府財政負擔：以房養老可以協助老人自助，創造新的養老金來源，解決老人的經濟問題。

國內目前有12家銀行開辦以房養老業務，已實施三年，迄今年9月底承作件數僅2,883件，核貸總金額約158億元。探究以房養老未能盛行的原因有三：

1.傳統觀念束縛：老人申辦以房養老，長輩怕丟臉，子女怕被認為不孝；長輩擔心債留子孫，子女怕影響繼承權益。

2.銀行風險難以控制：銀行承作以房養老業務存在三項風險：一為延壽風險，即老人越長壽，累積領到的年金愈多，銀行風險愈高；二為房價風險，即未來房價走跌，擔保品不足清償，銀行風險升高；三為利率風險，即未來利率上揚，掛帳利息愈多，銀行風險愈高。因此，以房養老之鑑定估值保守，貸款成數偏低（約5成），貸款利率偏高（約2％）。

3.政府未積極介入：以房養老雖具有社會福利性質，且銀行承作以房養老業務對社會產生外部利益，但政府始終將以房養老業務定位為銀行本身的商業行為，尚未加以扶植。

綜上，以房養老立意甚佳，應由政府與銀行通力合作大力推展，突破方法如下：

其一、一般老人思想較保守，總覺得借錢不光彩，故應透過教育宣導使其轉念，覺得以房養老可以減輕子女奉養負擔，過著有尊嚴、有品質的晚年。更甚者，推廣「以房養老」取代「養兒防老」觀念。

其二、政府應實施國家信用保證機制，降低銀行風險，使銀行樂於承作以房養老，擴大授信對象（尤其是孤苦無依老人），並能比照一般購屋優惠貸款的成數與利率。

其三、以房養老納入社會福利的一環，配合長照2.0，提升老人福利。換言之，由商業型以房養老轉型為公益型以房養老。

其四、以房養老結合監護信託（指對失智或失能的孤獨老人，由法院指定專家，協助其資產運用）、包租代管（指輔導獨居老人搬到養生住宅，閒置房子再配合包租代管）、都市更新（指協助老人的老宅進行更新改建，資產活化）等工具，靈活運用，擴大績效。

總之，隨著人口老化、少子化、年輕人低薪化，加上台灣自有住宅率非常高，正是推行以防養老的契機。銀行推出以房養老業務，至今已三年，初具芻形，也初具成效，只要政府再拉它一把，必能造福老人，使老有所終，也能為銀行帶來龐大商機。