母公司要申報房屋現值 列租賃收入

工商時報【林昱均╱台北報導】

企業向地主租地建屋，即使租賃期間無給付租金，仍要計算租屋收入。國稅局指出，國內最常見的是企業承租母公司土地，以自己名義興建房屋，約定於租賃期滿後將房屋交付給母公司，但母公司仍要按房屋時價計算租賃收入。

若企業是自己取得使用執照，毋須申報契稅；但如果是以地主為建造執照使用者，地主獲得房屋時須額外申報6％的買賣契稅。

南區國稅局指出，公司給付租金是以租賃契約屆滿的年度作為基準，企業可能承租土地多年，並在上面蓋廠，後續在歸還土地及房屋時，地主須申報當年的地租與房屋現值作為租賃收入。

至於房屋時價的認定，是以該房屋的帳面金額，也就是原始建造成本加上租賃期間資本支出的改良、修繕費用等，並扣除折舊情況。

假設子公司在103年向母公司以年租金50萬元租地並花費500萬元建造廠房，105年廠房建成，然後在107年租約到期，子公司將房屋所有權一併移轉給母公司。母公司除了103∼107年都要申報地租收入，107年部分也要計算房屋的現值，假設其廠房500萬元加計折舊後市值約350萬元，則母公司申報107年收入時，除了50萬元土地租金外，也要加上350萬元的房屋現值作為租賃收入。

官員分析，將房屋現值計入租賃收入，主要是地主原本只有土地，但租約到期後又獲得一個房屋（通常為廠房或商辦），因此該房屋的價值也算收入。

如果房屋的建造執照申請人為地主，官員認為，國稅局將認定為地主從承租人獲一房，屬於民法第398條規定的不動產買賣經濟行為，因此須額外課徵契稅6％。

但實務層面上，官員認為，這類的租地蓋屋通常是子母公司或是長期合作者，可能最後承租土地者不想花錢再拆屋，因此雙方談好一併留給地主，但地主通常會有契稅情況。