首次換屋需求多 這樣做越換越好

如有換屋打算，建議及早看屋或先租後買，避免因資金調度吃緊，影響生活品質。(黃柏榮攝影)

房市反轉後，購買主力從投資客漸漸移轉到首購族、首換族，相較於首次購屋，首次換屋的原因不盡相同，有諸多考驗，買方無非希望越換越好。專家提醒，各類型的首換族首先面臨2種狀況：先買後賣、先賣後買，不論怎樣選擇，都得先做好資金分配，才能從容換屋。

買房後會經歷滿巢期、空巢期，首換族在第一次購屋一段時間後，陸續面臨子女出生、與父母同住的滿巢期，出現空間不足或學區設籍問題，全國不動產企研室主任張勻指出，首換族除了考慮地段、社區品質、生活環境，更重要的是思考資金調度，雖說首換族多是雙薪家庭，有一定的經濟水準，但也是家有老小開銷正多的時期。

在通勤時間可接受範圍內，許多大台北地區的上班族願以相同預算外移換取更大的居住空間。

先買先賣結果不同 先評估資金還款能力

張勻分析，若打算「先買後賣」，必須先籌備一筆自備款，而銀行端會評估個人財力與貸款月付金額負擔能力，央行雖已取消第2屋選擇性信用管制，但假使名下有2間房，實務上，銀行會評估借款人償還能力，且利率會相對高，建議如果配偶或已成年子女名下沒房，第2屋可用配偶或子女名義購買並貸款，相對地，可能須同時繳納2筆房貸。

若選擇「先賣後買」，目前仍在房價修正階段，先出售舊房，可讓價金落袋為安，並在房價下修之際買到高C/P值好屋，但若新、舊房買賣時間沒銜接上，雖有機會跟新屋主商量售後回租，但一般屋主多半意願不高，建議如有換屋打算，及早看屋或先租後買，避免資金調度吃緊，影響生活品質。

大家房屋企研室主任郎美囡指出，若買新房的頭期款準備充裕，較沒有先買的經濟壓力，但若得先賣才有足夠資金，則面臨賣房無處可住的問題，通常建議先賣後買者，可在售屋時附帶條件，表明想跟買方先承租幾個月，緩解找房期間還要另找租屋的問題。

首購族經過一段時間後，面臨子女出生的滿巢期，出現空間不足或學區設籍需求。(本報資料照)

空間需求、學區設籍 換屋族群增多

郎美囡提到，首次換屋通常有幾種情況，例如家庭成員需要空間增加，有小孩、或接父母同住照顧，因此需要增加房間數，另一種是退休族，重視生活進出的便利性，這類換屋族的子女多已自立門戶，空間反而不用太大，也有少數因工作地點轉換而換屋。

以退休族來說，年紀越大越不便於爬樓梯，所以電梯大樓、華廈，或公寓1樓較符合需求，《住展雜誌》企研室經理何世昌表示，近年人口老化，出現不少年長換屋族，老夫妻賣掉大房子，或把大房子留給子女住，夫妻倆換間小房子住，省掉打掃的麻煩，成為地上權住宅最想掌握的客群之一。有些人首次購屋因預算有限，當初屈就買下較差、較便宜的房子，等到口袋有錢後，希望換到好一點的品質，這時品牌建商的建案最受青睞，或是因房子老舊不堪，想換屋齡新一點的房子，這類「爛換好」的潛在需求也不少。

此外，若家中有學齡兒童，父母多以學區為考量，就算不是台北市精華地段，也會想找有口碑的雙語教學或特色國小，例如新北市三重區集美國小、林口區麗林國小，還能兼顧購屋預算。

累積看屋經驗值  理想好屋更清晰

確認資金分配後，郎美囡建議，以所需坪數、價格來篩選區域，透過這2個條件交集，大致就能找到符合地點，許多家庭因預算考量換至蛋白區或重劃區，有些區域雖生活機能尚未完備，但正因如此，有機會以相同預算找到空間夠大的新房，且大眾交通運輸網絡日益便捷，在通勤時間還可接受範圍內，許多大台北地區的上班族願意往三峽、林口、淡水甚至桃園換屋。

專家提醒，換屋族務必多看、多打聽屋況、社區物管運作狀況，持續累積看屋經驗值，會更容易找到貼近需求的好屋。東森建設總經理賴建程分析，近年房價緩跌、建商讓利，讓不少換屋族有機會買到更大空間，建商推出中小坪數、低總價類型建案，新北市熱門區域集中於三重、新莊、中和、新店、林口的重劃區，以總價1000~1200萬或1200~1500萬的2~3房產品最搶手。