仲介全聯會建議修正條文

內政部研訂草案

理由

第三條 委託方式

委託人得依下列委託方式擇一委託：

一、□專任委託

在委託期間內，委託人不得自行購買或另行委託第三人就同一標的物從事承購行為；受託人於同一營業處所亦不得再接受他人之委託承購。

二、□一般委託

委託人、受託人無前款之限制。

過程說明：

一、    本修正案原係考量在同一法人而設立多家營業處所時，僅限制同一個營業處所不得再次接受其他客戶之委託，如不同時則可就同一物件再次受其他客戶委託出價。但是此依修正方案與主管機關溝通後，無法為其所接受，故結論目前為依照主管機關之方案。後全聯會再次討論，經討論退而求其次，建議將「於同一營業處所」修正為「於同一行政區（區、市、鄉、鎮）之營業處所」，再與主管機關討論，期以此版本為主而減少衝擊。

二、  實例：依照內政部版本，如果採取專任委託的型態，甲仲介公司受乙委託購買某物件，乙不可再委託其他仲介公司為其就同一物件再為斡旋，如有丙對於同一物件亦有意願時，在乙的出價未失效前，甲仲介公司亦不得就同一物件接受丙之委託出價。

第三條　委託方式

委託人得依下列委託方式擇一委託：

一、□專任委託

在委託期間內，委託人不得自行購買或另行委託第三人從事與受託人（直營店、營業處所、加盟店）同樣的承購行為；受託人亦不得再接受他人之委託承購。

二、□一般委託

委託人、受託人無前款之限制。

一、鑑於私法自治、契約自由原則，不宜過度限制買方之交易方式，以維自由市場之交易機制。

二、就賣方委託銷售之方式，有專任委託與一般委託之分；主管機關基於公平原則，認為亦應給與買方有選擇專任委託或一般委託之權利，此部分全聯會原認為無此必要，但因主管機關及與會學者專家等均一致贊同故已成定論。

第九條  斡旋金

委託人□同意□不同意支付委託購買斡旋金□現金新臺幣＿元□票據(票號____)新臺幣　__元（不得超過委託購買價格百分之一點五）予受託人，作為委託購買不動產標的之憑據。

過程說明：

一、  全聯會原希望將保證金之名稱更改為斡旋金，同時將斡旋金收取與否與專任或是一般委託的型態脫鉤，但是主管機關對於使用斡旋金之名稱極為反對，且堅持只有在專任委託之型態下始得收取保證金，為維護作業實質，故對於名稱及收取之條件只能依循主管機關之意見。

二、  保證金之比例主管機關原先僅為千分之五，全聯會提出一點五作為折衝，主管機關也將其上修至百分之ㄧ，故雙方勉強達成共識。

第九條　保證金

一、專任委託

受託人得向委託人收取委託購買保證金□現金新臺幣＿元□票據新臺幣　元（不得超過委託購買價格百分之一）予受託人，作為委託購買不動產標的之憑據。

二、一般委託

受託人不得向委託人收取委託購買保證金或任何議價金或其他任何名目之費用。

一、實務上，「斡旋金」之名稱延用已久，且其性質與保證金仍有本質之不同，故為避免混淆，宜將名稱統一使用斡旋金。

二、斡旋金之本質原屬定金之一部分，於買、賣雙方條件達成一致後，斡旋金即正式轉化為定金，而並非由仲介業者收取作為服務報酬。

三、民法第一條：「民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理。」按斡旋金制度乃仲介業交易長久以來所形成之交易習慣，目的乃在於促進買、賣雙方成交，已成為現今實務上之交易習慣。

第十條 斡旋金之處理

一、委託人同意於第六條之委託期間，買賣條件一致時，斡旋金轉為定金。

(一)委託人不依第十二條第二款履行簽訂不動產買賣契約書時，出賣人得沒收定金；出賣人不履行簽訂不動產買賣契約書時，出賣人應加倍退還定金予委託人。

二、買賣條件不一致時，受託人應於委託期限屆滿後二十四小時內無息返還，未於期限內返還者，應加計自期限屆滿時起算之利息，但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。

三、委託期間內，賣方尚未同意出售前，委託人行使第八條委託購買撤回權，或賣方同意出售，受託人未將賣方承諾條件通知委託人前，經委託人行使撤回權，受託人應於撤回後二十四小時內無息返還，未於期限內返還者，應加計自期限屆滿時起算之利息，但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。

過程說明：

一、全聯會於第一點之括弧一所增加紅字部分，主管機關及學者認為其屬於賣方責任之規範，毋庸記載至買方使用之契約書中且亦為效力所不及，基於相同緣由，主管機關亦刪除其版本第一點之括弧一及括弧二。

二、第二點及第三點則依照全聯會版本

第十條　保證金之處理

一、委託人同意於第六條之委託期間，買賣條件一致時，保證金轉為定金。

（一）委託人不依第十二條第二款簽訂不動產買賣契約書時，出賣人得沒收定金。

（二）定金若被沒收，受託人不得向委託人收取服務報酬。

二、買賣條件不一致時，受託人應於委託期限屆滿後二十四小時內無息返還委託人，未於期限內返還者，受託人應加倍返還保證金。但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。

三、委託期間內，賣方尚未同意出售前，委託人行使第八條撤回權，或賣方同意出售，受託人未將賣方承諾條件通知委託人前，經委託人行使撤回權，受託人應撤回後二十四小時內無息返還，未於期限內返還者，受託人應加倍返還保證金。但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。

一、斡旋金之本質原屬定金之一部份，於買、賣雙方之條件達成一致時即轉化為定金，本條第一項重申其義，自不待言。

二、基於買賣雙方誠信原則，如買賣雙方意思表示一致時，買賣契約成立；如買方藉故不買，則應使賣方有沒收定金之權利；反之，如賣方藉故不賣時，應課與賣方加倍返還定金之義務。

三、因此，為使斡旋金制度法制化，應將其明文記載於契約範本中，始能真正達到減少消費爭議之目的。

第十一條　服務報酬

一、委託人與賣方簽定買賣契約後，委託人應支付受託人服務報酬，其數額為實際成交價之百分之__（最高不得超過中央主管機關之規定）。

二、前款服務報酬之支付，於委託人與賣方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之__予受託人；餘百分之__於交屋時繳清。受託人未完成上開其中一項服務，委託人得拒絕支付該項服務之報酬。

三、可歸責於委託人事由，致無法履行簽定買賣契約或交屋時，委託人仍應按第一款約定數額給付服務報酬。

過程說明：

全聯會所增加之第三點因於第十五條已有規範故在此刪除移至第十五條討論

第十一條　服務報酬

一、委託人與賣方簽定買賣契約後，委託人應支付受託人服務報酬，其數額為實際成交價之百分之__（最高不得超過中央主管機關之規定）。

二、前款服務報酬之支付，於委託人與賣方簽定買賣契約時，支付服務報酬百分之__予受託人，餘百分之__於交屋時繳清。受託人未完成上開其中一項服務，委託人得拒絕支付該項服務之報酬。

一、損害賠償應以損害與結果間具有因果關係為要件。

二、如係可歸責於委託人之事由致無法完成簽定買賣契約或交屋者，此損害自不可歸責於受託人，故委託人仍應依本條第一款約定給付服務報酬，始符公允，故爰增訂第三款。

第十三條　受託人之義務

本會無意見

第十三條　受託人之義務

受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意，並善盡下列各項義務：

一、簽訂本契約前

（一）專任委託

１、應提供不動產標的現況說明書審閱，並應以不動產說明書向委託人說明。

２、因不動產標的現況說明書、不動產說明書內容與事實不符，致委託人受損害時，受託人應負損害賠償責任。但可歸責於賣方者，不在此限。

（二）一般委託

應提供不動產標的現況說明書審閱及說明。

二、簽訂本契約後：

（一）專任委託

１、受託人不得再接受他人委託購買及收取保證金。

２、賣方如同意出售，受託人應於二十四小時內通知委託人，並告知保證金之處理方式，不得隱瞞。但如因委託人之事由致無法通知者，不在此限。

３、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告購買狀況。

４、接受委託人對於購買標的物相關法令諮詢。

５、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。

６、提供購買標的物後應負擔之相關稅費及費用資訊。

７、因可歸責於受託人之事由不能履行委託購買契約，致委託人受損害時，受託人應負損害賠償責任。

（二）一般委託

１、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告購買狀況。

２、接受委託人對於購買標的物相關法令諮詢。

３、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。

４、提供購買標的物後應負擔之相關稅費及費用資訊。

５、因可歸責於受託人之事由不能履行委託購買契約，致委託人受損害時，受託人應負損害賠償責任。

三、簽訂不動產買賣契約後

為維護交易安全，受託人應協助辦理有關所有權移轉及貸款手續。

第十五條　違約之處罰

一、違反第三條第一款專任委託者：

（一）委託人如有下列情形之一者，應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之二分之一予受託人：

１、委託購買期間內，委託人違反第三條第一款規定，對本契約之標的物自行購買或委託第三者購買。

２、委託購買條件一致，未依第十二條第二款規定簽定不動產買賣契約。

３、簽訂不動產買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。

４、受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。

過程說明：

全聯會原先主張均應依照約定之服務報酬全額給付，尤其是「簽訂不動產買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。」之情形。但是主管機關及學者專家則是認為仲介公司之未完成全部之服務，勞務已減少，故只能收取二分之ㄧ，經多次折衝最後勉強達成全部五分之三的共識。

（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：

1、違反第二條雙方代理、第三條第一款專任委託者，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。

2、違反第十三條專任委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。

過程說明：

主管機關及學者專家則是認為仲介公司違背專任委託及雙方代理之義務即不得收取報酬，毫無討價還價之餘地，故依照主管機關之版本。

二、違反第三條第二款一般委託者：

（一）委託人未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約，及簽立買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，委託人應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之三分之一予受託人。

過程說明：

經協商，在一般委託時，「未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約」之情形，委託人應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之三分之一予受託人。「簽立買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者」之情形則為五分之三。

（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：

1、違反第二條雙方代理，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。

2、違反第十三條一般委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。

過程說明：

主管機關及學者專家則是認為仲介公司違背雙方代理之義務即不得收取報酬，毫無討價還價之餘地，故依照主管機關之版本

第十五條　違約之處罰

一、違反第三條第一款專任委託者：

（一）委託人如有下列情形之一者，應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之二分之一予受託人：

１、委託期間內，委託人違反第三條第一款規定，對本契約之標的物自行購買或委託第三者購買。

２、委託購買條件一致，未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約。

３、簽訂不動產買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。

４、受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。

（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：

1、違反第二條雙方代理、第三條第一款專任委託者，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。

2、違反第十三條專任委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。

二、違反第三條第二款一般委託者：

（一）委託人未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約，及簽立買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，委託人應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之三分之一予受託人。。

（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：

1、違反第二條雙方代理，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。

2、違反第十三條一般委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。

居間之角色乃在於媒介買、賣雙方促其成交，而買賣之糾紛中大多屬出賣人之瑕疵擔保責任；況按損害賠償之目的，在於有多少損害，即受有多少填補，在買方已向賣方主張損害賠償後，再另仲介業者額外負損害賠償責任，此點已有未恰，如仍令仲介業者不得收取服務報酬、及負擔損害賠償責任，此一事二罰已屬違反比例原則，有違衡平之理。