台北市土地寸土寸金，都更流程繁瑣難行，平均得花5~8年才有機會完成都更改建，不少建商在取得小塊基地後，便迅速推案，造成台北市近期出現許多百坪以下基地建案，也被戲稱為「鳥籠」建案。12個行政區中，以中正、中山和大安區小基地建案最多，建商不願曠日廢時等待收購改建，多想趁房市多頭時期，搶先推案求順銷。

這類的「鳥籠」建案，在亞洲許多擁擠城市十分常見，都市土地逐漸飽和，擠不出更多空間蓋新房，能在精華區有塊小空地已屬難得，也因此造就這類建案興起。

小基地飆天價 大安區最多

以日前實價登錄揭露顯示，財政部國產局於6月賣出復興南路二段土地，土地面積僅7.86坪，最後以總價5246萬元售出，換算每坪單價高達667萬元，成為大安區土地新地王，不到10坪大的空間能拿來做什麼？令人好奇。

仔細深究就可發現，現階段台北市就有如此多小基地推案銷售，統計12個行政區，約有19個百坪以下基地建案推出，以大安區6個案最多，其次為中山區和中正區，三區都算是台北市精華所在，新案行情約在80~100萬元左右，小基地建案雖然先天空間比人小，但房價卻不輸人，時常飆出區域新高價。

永慶代銷事業處處長何彥煒表示，去年第3季開始，有不少小基地規劃挑高複層空間引爆熱銷，第4季之後，建商開始願意下手小面積建地，以往這些被稱為畸零地的土地一夕翻身，造就近來這類產品如雨後春筍般冒出，尤以小坪數最受歡迎，套房到兩房的商品，由於總價低，置產客較願意下手。

總價親民宜出租 置產客愛

在價格方面，何彥煒指出，一般小坪數或小基地的開價會比傳統3~4房高，但又不到豪宅等級的價位；小坪數產品可自住或出租，置產客可彈性運用，以往建商喜愛的單層單戶大坪數的產品，以近期市況來看，反而不好銷售，加上基地面積不夠大器，撐不起豪宅價格。

今年幾個小基地新案，也有別於以往規劃挑高複層式空間，不少是正常樓高產品，除了小坪數外，也有40~50坪的產品出現，挑戰市場接受度，像是臨沂街巷內的「寬心富謙」，規劃單層單戶4房產品，總價近億元，鎖定換屋族。

與大安森林公園為鄰的「水樹之間」，基地面積僅46坪，規劃41~54坪產品，每坪開價190~250萬元，寶舖建設副總經理陳松林表示，當時購地成本每坪近千萬元，森林公園第一排非常稀有，其它第一排豪宅每坪行情都在160萬元以上，此案主要提供買家作為私人招待所或收藏空間使用。

中山區的小基地建案，則多數規劃套房型產品，中山區一向是套房的天下，區內商業機能發達，租屋需求暢旺，從去年開始，小坪數一路順銷，現推案主要集中在中山國小周邊，「明昌精典」和「晶硯」都是複層式產品，總價千萬元，這類小坪數產品雖然坪數小，但單價並不低，像是吉林路的「金橙吉錦」，規劃2~3房，每坪單價即破百萬元，3房產品反而賣較好。

貸款成數不高 出手前需留心

在天母地區，近期更出現市區少見的透天產品，位於天母北路的「天母三凰」，基地面積僅78坪，罕見的規劃3戶電梯別墅，現場專案經理閻志航表示，由於基地面寬大，加上天母已很久沒有新別墅案推出，因此特別規劃透天型產品，每戶總價1.35億元，訴求喜愛獨院獨戶的客群。

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，小基地多半會有基地不方正的問題，室內容易出現轉角畸零地，不好設計規劃，而戶數少的社區，未來管理費會高，且後續維修管理不好維持，此外，民眾最在意的貸款問題，如果室內坪數小於15坪，最多只能貸到5成貸款，挑高產品若施做夾層也屬非法，須特別小心。徐佳馨表示，建商取得小基地就推案，也代表之後無法再與鄰房合建都更，未來不管附近市容如何變化，小基地只能獨善其身。

(轉自yahoo中國時報)