房地產新聞 » 102/05/11報稅季 釐清小細節

又到了5月報稅季節,有殼一族繳房屋稅的日子又來臨,雖然現在申報十分貼心便捷,專家叮嚀,還是要特別注意稅款有無增減?是否因分算日期不清多繳稅款?課稅的稅率與房屋使用現況是否相符?此外,海砂屋、輻射屋和地震受災戶,別忘記利用房屋稅減免的規定,維護自身的權益。

 

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,依稅法規定納稅義務人及一般交易習慣買賣雙方所衍生之稅捐,土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔;地價稅、房屋稅依公平、習慣原則,於實際交屋日前稅費由賣方負責繳納,交屋日後衍生稅費由買方繳納,其他費用如水、電費、瓦斯費、管理費等一比照辦理。其他協議應繳之費用亦應於不動產買賣契約書中詳載,以防日後爭議。

 

不過,若在年度中房屋買賣移轉過戶,房屋稅應由誰負擔?信義地政士聯合事務所專案經理林以德分析,依規定欠繳房屋稅之房屋,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記;且房屋買賣移轉申報在當月15日以前,房屋稅自當月起由承受人繳納,而在當月16日以後,則自次月起由承受人繳納。

 

舉例來說,周先生在2013年3月8日將房屋移轉給葉小姐,向台北市稅捐處申報契稅,稅捐處在受理時就會即予核算周先生自2012年7月至2013年2月共計8個月的房屋稅,先行核發房屋稅單予周先生,等到周先生繳納完畢後,地政事務所才會受理移轉登記;至於葉小姐則應負擔2013年3月至6月共4個月的房屋稅,在5月份收到房屋稅單時由葉小姐繳納。

 

營業改住家 稅率要變更

在房屋稅稅率方面,徐佳馨指出,房屋依使用型態可分為「住家用」、「營業用」、「非住家非營業用」3類;稅率分別為房屋評定現值的1.2%(住家用)、3%(營業用)、2%(非住家非營業用),比方說透天厝,一樓做為早餐店及客廳使用,二樓為純住家,需依住家用及營業用之實際使用面積及其兩種不同的稅率分別計算,留意稅單上課徵的稅率,和房屋使用現況是否相符,才能確保不會多繳稅款。

 

林以德提醒,購買中古屋應注意前手房屋稅單,若前手適用營業用3%者,而本身是當住家使用,應記得提出使用情形變更申請,購買預售屋時也應注意建物用途,如一般事務所或商業用為2%以上,另外,私有房屋應注意免稅之範圍,如現值10萬元以下住家用途免稅,地下室、防空避難室、自用停車場亦可免徵房屋稅,若遇災害,如焚毀、坍塌,拆除至不堪居住時,由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後,在未重建完成期內,停課房屋稅。

 

換自用宅可抵稅

徐佳馨提醒,換屋族別忘記,若是買賣房屋皆為自用者,從產權登記當天起2年內,假設買屋價高於賣屋,可以「重購自用住宅扣抵稅額」抵扣或退還所得稅額。如以1000萬元賣掉原購價800萬元的房子,本須申報交易所得200萬元,若同年換購1300萬元房子,因高於售屋價格,就可抵扣所得的200萬元後再計算稅額,若有疑問,可向熟識的地政士洽詢。

 

(轉自yahoo自由時報)