成數和年齡成正比

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕討論許久的不動產逆向抵押貸款制度（即以房養老），行政院日前決定擬自七月起試辦，首波選擇台北市、新北市、高雄市等三地，對象是六十五歲以上擁有不動產且無繼承人的單身老人，初步開放名額一百名。

根據內政部社會司及金管會等單位研商的方案，首波試辦由公股行庫的土銀負責，目前規劃六十五歲最高可貸房屋淨值的五成、七十到七十四歲可貸五成五、七十五歲可貸到六成。若老人去世，銀行為取回貸款，房屋將會拍賣，拍賣扣除貸款後餘額則納入專屬基金，做為未來推動以房養老的財源。

對此辦法，政大地政系教授張金鶚批評，國外以房養老就是透過金融商品來推動，政府硬要安上公益之名，且由社會司主導，非金管會及財政部主導，恐怕就只是試辦，撐不了多久就停辦。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，從目前的辦法來看，試辦效果恐將不佳，主要是貸款僅房屋淨值的五到六成，單身老人乾脆拿房產向銀行抵押借出更多金額，何須透過政府的以房養老制度；這辦法看來似乎未臻完善就倉促推出，且有政府占單身老人便宜的味道。

根據規劃報告內容，台灣早在民國八十二年就邁入人口老化社會，民國九十七年時六十五歲以上老人占比達十．四％，預計一○六年將達十四％，已達到國際高齡社會標準。

限65歲以上單身者

經過四次以上會議，相關部會決議最快七月起試辦以房養老，並成立專屬基金；試辦對象選定六十五歲以上單身國民擁有不動產、無繼承人，且因擁有房產未能符合低收入戶資格者。

給付方式採終身按月給付，給付年限依據民法最高限額抵押權約定日的上限三十年，可變更或延長給付年限。試辦的經費將先由公益彩券支助，未來則由專屬基金支出。

因區域不同、房屋淨值也有高低，估價部分暫定由不動產估價師公會全國聯合會辦理。貸款成數則依年齡不同，可貸到房屋淨值的五到六成不等。

據透露，當初金管會評估以房養老的辦理模式，主要可分為「售後租回」、「商業型不動產逆向抵押貸款」及「公益型不動產逆向抵押貸款」等。因「售後租回」模式，金融機構基於風險及市場規模不大等因素考量，辦理意願低，最後才以「公益型不動產逆向抵押貸款」方案出線。