發文日期：2013/08/10
發文組織：線上新聞中心

記者葉思含／專題報導、攝影

「文林苑」事件已爆發逾1年，都市更新條例修法進度緩慢，使都更案趨於牛步化，不少人皆擔憂其投資光環不再，但據統計，雙北市公寓價格在1年之內最高仍有逾2成的漲幅。

這顯見市場對於都更還是頗有期待，專家分析，都更條例修法腳步雖慢，但都更是條必走之路，長線來看，老公寓變身的增值利益可期，且公寓價格相對便宜、持坪又實在，加上坊間仍有許多都更建案持續推出，增加民眾信心，公寓依舊是置產客與投資客的目光焦點。

都更建案 銷售告捷

近來不少都更建案推出後表現搶眼，如「耕曦」、「中正晏京」等，主因都更建案多位於市中心精華區，平常區內新建案的供給並不多，一有新案登場，自然吸引買方追捧。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，一般來說，買中古公寓除等待都更之外，多數買方還考量公寓為各式產品中價格最低、持坪最實在的選擇，因此公寓客源向來穩定；如今自住客當道，相對便宜的公寓成為主流之選，價格自然上揚。

台灣房屋統計內政部不動產交易實價查詢網價格，發現雙北市主要行政區的公寓價格，除了大同區外，其餘地區在近1年之內皆有1.15~21.5%的漲 幅，台北市公寓漲幅前3名分別是21.5%的南港區、11.68%的中山區、10.61%的士林區，新北市漲幅前3名依序是8.29%的汐止區、 7.84%的新店區、7.55%的三重區。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，台北市政府推動的「一坪換一坪」老舊公寓都更案，其中2件在南港地區，分別在南港路一段、興東街口，以及向陽路附近的老公寓，使區內對都更期待值高。

南港公寓年漲21.5% 稱霸雙北

加上南港軟體、經貿園區、南港展覽館、捷運藍線及高鐵設站等利多題材的帶動下，都讓南港房市前景可期，公寓價格隨之水漲船高，由實價登錄網觀察，南港區公寓房價由去年8月至12月的每坪38.23萬成長到今年1月到5月的46.45萬，漲幅高達21.5%。

黃舒衛表示，南港的都更案有政府政策引導，加上市場時機成熟、生活機能和交通條件變佳，自然有購屋和投資需求，漲幅居冠不意外。

居第2的中山區，有大同大學和長安東路、八德路、光華商場周邊的公寓買盤支撐，士林區則以捷運劍潭站周邊為購屋熱區。

新北市公寓價格以汐止區漲幅8.29%表現最為亮眼，劉志雄分析，台鐵捷運化政策使汐止區的汐科站、樟樹灣站等便利性大增，汐止區緊臨的南港區與內 湖區目前房價也是居高不下，在交通利多與比價效應之下，汐止區的公寓價格持續攀升。黃舒衛說，汐止區以台鐵汐止站周邊公寓最熱絡，新店則以捷運大坪林站、 新店裕隆城富議題；三重發展較早，以中古社區和公寓為主，當然也有多處都更地。觀望未來，黃舒衛看好北投區公寓，主因北投區捷運沿線有許多都更劃定基地， 加上市中心房價過高，北投區相對容易入手，許多自住客、在地客和士林輕移民的購屋需求，且奇岩重劃區議題熱，未來北投區公寓將有一波榮景。

臨路寬、近捷運 投資首選

若想買老公寓等都更，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，最好選擇周邊屋齡相近、臨路寬近捷運、土地持份大的標的，住戶少、共識高也是都更成功的 關鍵。除了位於房價較高的區域外，若標的能出租開創固定收益，則更理想。如果同樣的客觀條件，商業用地會比住宅用地值錢，也會有比較好的都更分回條件。

近來都更修法擺盪不定，台北市有許多建商因都更執行和土地取得困難，只好到外縣市尋找素地，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明 說，都更修法草案中有不少條文不利於都更的推動，如建商希望協議合建和權利變換都能同樣減免稅捐，但目前修法協議合建僅減去40%並不能如權利變換全免， 為促進都市更新持續前進，政府應該在稅捐上鼓勵民眾百分之百同意，不須經由權利變換，可節省至少2~3年的行政流程。

另外，于俊明說，修法草案提及，都更審議中的案子政府可要求重新做公開展覽，將會喪失都更的安定性，讓更新案不確定性風險大增，且修改導向將估價師的選擇改為抽籤制，這連估價師公會都反對，不但不信任估價師，面對不確定的估值，對於都市更新投入將降更低，不確定因素增高。

于俊明指出，現在都更修法版本太多，修法時程不確定，為了居住安全與品質，政府應讓都更風險降低、加速行政程序，建商當然會積極配合，無關房價，關乎居住與防災的民生基本問題，都市更新是必定要走的路。