就業結構、生活機能雙齊備帶動區域居住需求

受到國內外政經面不利因素影響，6月房市交易量轉為趨緩，雙北公佈6月份買賣移轉棟數，台北市較上個月小縮6.5個百分點，新北市同步呈現「量縮」格局下滑7.2個百分點，反觀桃園及新竹地區，今年陸續有大型量販店、購物商城進駐當地，創造當地就業機會，遷移居住需求也大增，使得區域生活機能齊備，商圈吸磁效應也讓當地房價行情看漲，自樹一幟就業居住市場支撐的格局。

國門第一站的桃園縣，擁有交通便利及相對低房價的優勢，在機場捷運線等多重公共建設利多支撐，整體房市表現仍不錯，尤其5月份爆出5,320棟成交量，刷新2008年以來單月新紀錄，其中深受台北購屋者喜愛的蘆竹南崁地區，具有大台北共同生活圈的優勢，加上當地房價相對平實，許多北部客願意用交通時間來換取居住空間，大台北高房價推擠效應，造就「台北輕移民」人口成長逐年快速增加。

東有南崁交流道，西有桃園國際機場，交通運輸便利性的南崁地區，境內有長榮航空、南亞科技、富士康等科技大公司進駐，工商業的蓬勃發展，刺激地區住宅的需求量，房價也跟著水漲船高；21世紀不動產南崁台茂加盟店長陳永清表示，去年因為奢侈稅實施，自住買盤比例提高至8成，今年房價漲幅都有一成以上，其中近林口的區域稱為上南崁，目前新建案每坪單價已站上2字頭，中正路另一邊通稱下南崁，指標性的建案「中悅帝寶」每坪開價約在35萬元，更是刷新當地房價的新行情。

目前蘆竹鄉有14.5萬人口，即將達到15萬人口縣轄市門檻，大型購物商城也看準南崁人口迅速成長帶來消費力，像南崁交流道旁的特力屋居家購物中心、南崁路上的台茂購物中心，以及今年COSTCO(好市多)也選定南崁為台灣的第九家店；陳永清店長表示，即將在8月份開幕的COSTCO，除了將創造當地1,500個就業機會外，預期也會再次帶動就業遷移人口的購屋與租賃市場，過年後就接到不少組客戶的詢問電話。

此外，COSTCO與距離500公尺左右的台茂購物中心形成的「好台生活圈」，涵蓋民生消費與家庭娛樂，提昇當地的生活機能，更對於區域房價有正面助益，以南崁路一段為主幹道，臨路新大樓每坪18~20萬元，位在巷弄內電梯大樓每坪單價在16~18萬元間，陳永清店長也指出，因應外來就業人口的激增，當地的套房產品供給量不少，加上近機場的關係，出租率特別高，年投報率有3~4%水準，目前台茂附近的套房每坪單價在18~20萬間，詢問度相當高。至於以東則是土地使用分區為乙種工業用地，雖然工業住宅的自備款條件高，不過房價較一般住宅便宜至少1~2成，今年上半年買盤也表現相當穩定。

另外，新竹地區的巨城購物中心，4月份風光開幕帶來的龐大人潮及商機，也為新竹的房市注入一股活水；21世紀不動產新竹SOGO巨城加盟店店長林品辰表示，目前竹市成交量集中在巨城商圈與竹科附近，最主要是受到就業人口居住需求的影響，以關長、關東重劃區為例，新建案每坪單價平均25~33萬，屋齡10年內的中古屋每坪單價15~18萬左右；林品辰店長分析，巨城購物中心結合城隍廟商圈創造相當大的商機，附近店家業績順勢成長3~5成，當地呈現一店難求的現象，近二年租金行情走勢上漲，以西大路上的大遠百為例，當時尚未進駐之前，周圍房價一直處在低檔區，土地價格約每坪單價30~45萬，在大遠百進駐之後發揮商圈「黃金效應」，店面成交單價飆漲到250萬一坪，漲幅相當驚人。

以整體而言，巨城購物中心位在市中心的精華區，大量就業人口同時也帶起租屋需求，不過目前周邊附近的店家數不多，沒有多餘的土地增加店面供給情況下，勢必會向外擴張原本商圈的範圍，未來當地建商應該開發符合當地需求屬性的建案，也將更穩固新竹區域原本自住型買盤。此外，林品辰也表示，市中心出租供給量少、租屋需求大的情況下，有的投資者已轉向以舊公寓改建出租，由於區域產品比較性小、租金行情不易下滑，年投報率有6~8%水準。

歐債危機恐難在短期內平息，但最近國際原油價格回降，將有助於舒緩國內物價上漲壓力，及對經濟的不利影響，房地產「保值抗跌」的話題會持續著，現階段住宅市場的購屋者趨於觀望情況下，真實的居住需求成為最主要關鍵，下半年度可從區域就業結構與房市供需之間的關係，來判斷逢低布局的進場時機。