台北市頂級豪宅房價蠢蠢欲動,以聳動坐三望四之姿紕漏於媒體,引起央行總裁彭淮南高度關注,指示將房價納入物價監控項目,引發四月下旬市場觀望。整體來說,供給量增、看屋買氣也增,只是彭總裁效應加上證所稅疑雲,讓股市陷入恐慌,房市也跟著緩下腳步,四月上旬的好球在下旬以界外收場,住展風向球小增1分達44分綠燈,景氣維持在「復甦安全」。
四月其實並沒有外部風暴,以全球總經面而言,國際股市並未出現新問題,就全球股市走勢來看,近期歐美股市走勢尚稱平穩,亞股部分來看台股顯得相對弱勢,主要受到台灣內部因素影響:油電雙漲的議題以及證所稅的提案,嚴重衝擊產業營運及市場信心,尤其證所稅方面,已箭在弦上,由於台股市場之大股東、中實戶及散戶的占比高達65%,影響層面不小,只要證所稅議題未落幕,對股市的干擾恐將延續下去。
住展房屋網總監陳韻如表示,股市表現沉悶,房市也會受到波及,總體因素加上彭總裁對房價的再度關心,使得房市買氣呈現猶豫觀望,看得人多、買得人卻少,4月看屋組數與3月相當,但是成交組數卻減少兩成,所幸議價率減少約一成,加上供給量及媒體廣告量增加,4月住展風向球整體小增1分達44分。
4月份北台灣預售屋供給量擴大到556億,新成屋供給戶數也上升到1035戶,分別比3月份增加262億及244戶;來人組數較3月份小減6%,但成交戶數卻減少22%,顯示成交買氣趨於觀望,而且明顯是從下半月才大減,看來彭總裁的喊話效應,對潛在買方影響不小。
至於願意出手購買的買方,對於價格的滿意度應該比上月高,根據統計,議價率部分從14.1%下降到11.6%,買賣方價格落差縮小,看來應該是賣方逐漸將產品價格回歸基本面,才是買方願意購買的主因。
媒體量則是創下半年內新高,北市個案不多,廣告也不甚熱絡;反倒是桃園的龜山、八德、蘆竹等地個案強打媒體,另外像淡水、新莊、中和、板橋等地個案也是頻頻上廣告媒體,媒體量已經逼近去年9月的水準。但是與3月相較,近三成的媒體成長量,其來人組數卻僅與3月份相當,來人量並未跟著媒體量同步上升,這倒也是另一件隱憂。
個案銷售部分,淡水沿線的個案還是一支獨秀,包括關渡地區「北歐客廳」、淡水「台北灣no.3」與「丰悅夏宮」、「元利水紀元」,平均成交比都在8:1至10:1之間,表現亮眼。桃園蘆竹「合雄匯御璽」、「竹城朝日」,八德「香榭儷舍」等案,也都是看屋買屋人潮匯集處,總價優勢支撐這些個案的買氣。
台北市部分,以中山區「中山1號院」及內湖區「新潤城峰」表現較佳,「中」案已近尾聲,順銷跟相對低價應該有關;「新」案銷售每周都很穩定,位在五期重劃區,與規劃中、小坪數的中、低總價有關。
陳韻如表示,過完年後的這一波買氣,主要是倚賴2-3房的買氣支撐,凡是規劃中、小坪數的產品,大都能賣得很快,創造佳績;經過這兩個月來的銷售,2-3房也都賣得近尾聲了,下一波2-3房產品,若無他事干擾,預估大約在6月進場,銜接買氣。至於換屋及投資型個案,可能受到股市牽絆較深,買氣能否恢復,還是需繫於證所稅的結論,以及物價上漲的影響吧!
【註】建物買賣移轉登記件數,因為主要是以”登記”時間為主,買賣簽約之後至完成過戶登記,普遍需要1-1.5個月時間,因此4月份買賣移轉登記件數,為反應2、3月的市況,並非反應4月市況;住展風向球則為即時市場調查資料訊,反應4月市況,由此可推估,5月之建物買賣移轉件數,應會較4月下滑。