【文／Remi】今年3月陳小姐向建商買了一間房子，8月初想說來上網查查實價登錄，也翻翻其他戶的成交資訊，但卻遍尋不著他的成交資料，心中不禁納悶，是業者沒依法登錄？還是政府沒有揭露？專家指出，實價未揭露的原因非常多，只要價格太偏離，擁有最後決定權的地方政府就不會揭露。

▲實價未揭露原因多元，只要偏離市價，地方政府就不會揭露。

揭露率逾9成 「哄抬價格」標準不一

網路地產王總經理陳韻如表示，目前包括建商、代銷或是仲介業者，應該皆已依法申報登錄，然登錄之後的揭露權限，實則掌握在地方政府手裡。實務上，在申報資料對外揭露前，須通過各直轄市或縣市政府的檢核及抽查，去除明顯異於市場正常交易價格及特殊交易資訊，才可開放查詢。

常見的不揭露案件原因包括：「親友間交易」、「含增建或未登記建物」、「公共設施用地」、「建商與地主合建」、「特殊案例交易」、「債務清償返還土地」、「因判決、調解、和解等因素而移轉土地」等。這些原因會使價格過高或過低，影響大眾對房地產交易的正常判斷，如果價格不至於偏離市場行情太多，皆會對外揭露。

以台北市為例，2012年首年揭露率為86.7%，同年桃園市也有81.05%，之後逐年提升，基本上大約都在9成以上，這些原則上沒有太大問題，較有爭議的部分，是對於「哄抬價格」的認定不同。

台北市地政局表示，新建案銷售要上實價登錄前，依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報，由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查，後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別，若是價格高於或低於20%，將會被判定為異常價格，暫不會揭露。

▲高價建案銷售時，先登錄高價戶別，很容易產生「定錨」效應。

防定錨效應 建案銷售過半才公開

但有業者指出，近年新建案市場缺工缺料眾所周知，該建案並未創區域高價，只是將成本上漲反映在今年售價上，較去年高出約2成，被地政局認定偏離市場行情，因使實價登錄未揭露。地政單位擔心實價登錄變成炒房平台，因此才會在申報後選擇性揭露。

地政局未揭露實價的原則是，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，才會一次放上實價登錄。之前就有台北市仁愛路建案，以高單價售出最貴的頂樓戶，並申報登錄，產生一種價格「定錨」的錯覺，藉此拉升單價，確實是有哄抬價格的嫌疑，政府才會改以在銷售過半後才一次公開。

政府不希望被質疑控制房價，所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查，目前公會有數十位估價師擔任實價顧問團。若已購戶在實價登錄網站找不到紀錄，要知道該筆交易是否有申報，仍可致電地政局查詢。