《平均地權條例》在今年2023年1月10日三讀通過，接連催生5月的子法內容，讓整個修正內容更加完善，預計在今年7月要正式上路。年初大家看到新聞無不人心惶惶，心裡一定會冒出：「什麼？！預售屋限制變更多，我會不會有影響？」

 

今天讓我們結合年初修正的內容加上5月預告的子法，從頭帶你來看看《平均地權條例》到底有哪些修法重點？修法後影響到哪些人？我要買房會不會被限制到？一一分析給各位聽！

 

群洋國際地產集團總經理張惠山表示，《平均地權條例》是政府用來穩定土地與房屋價格的法律，算是土地法的特別法。最早可以追溯到1954年的《實施都市平均地權條例》，當時是為了避免有心人透過炒作土地投機或壟斷的狀況而定，但是由於條例指涵蓋在都市土地，進而讓其他名目的土地變成有心人士牟取暴利的媒介。

因此在1977年，政府加大平均地權實施範圍，修正為《平均地權條例》，且全台灣不分地區全面實施平均地權，至今歷經15次修法沿革。

 

怎麼會在這幾年又再修法一次呢？原因是近幾年新冠疫情影響下，大量熱錢湧入台灣房市讓房價飆漲，導致真正有剛需買房的民眾沒辦法買到合乎市場價格的房屋，無法實現實質的『居住正義』。而這次的《平均地權條例》修正，正是政府為了強化土地及房屋價格不被有心人士哄抬炒作，藉此穩定台灣房市價格狀況。

 

張惠山表示，次次修法五個重點要注意：

 

▌重點一：換約轉售有門檻

 

在平均地權條例的規範下，想再轉讓預售屋或新建成屋就沒這麼簡單了。除非是轉讓給「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內的兄弟姐妹」或內政部公告的特殊情形，才可以轉售。

搭配最新出爐的子法，我們可以簡單分類成『審查後可轉售』及『不需申請即可轉售』

 

Ａ・審查後可轉售（有時間限制）

1.非自願失業超過6個月內未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。

2.買受人死亡，繼承人無意保留。

3.共同買受人間的轉售。

4.房屋因災害毀損而不堪居住。

5.本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。

6.本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧。

 

只要有符合上述情況，經過主管機關審查後是『可以轉售』，但是！限定『每兩年只能換約一戶』

 

Ｂ・不需申請即可轉售

1.夫妻、直系血親、二親等以內的旁系血親（如：兄弟姐妹）轉讓

2.簽約後買方死亡，繼承人可以依法繼承換約

3.私法人合併，或解散清算後的財產歸屬，依法承受的換約等

不用經過主管機關申請核准，即可轉售，也不限兩年一次。

 

只要不屬於上述兩大情況，建商是不可以同意或協助契約轉讓或轉售，違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

加大力度限制預售屋轉單的行為，讓真正有買房居住需求的人可以避開買到被炒作後的高額房價。

 

 

▌重點二：重罰炒作行為

 

部份不肖建商會利用內部關係相互買賣，製造建案的成交量很大，或是用其他行為影響不動產交易的價格或秩序，讓房價呈現上升狀態，都是會按交易戶(棟、筆)數處罰，『一戶一罰』100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，是可以連續處罰。

 

 

▌重點三：建立檢舉獎金制度

 

但凡有「價登錄逾期或不實申報」、「違反禁止紅單轉售規定」、「違反限制換約規」或是「違反禁止炒作規定」被發現檢舉，檢舉人是會有獎金的。

檢舉人將要將具有違規的人、事、時、地、物等『具體事證』證據送到縣市政府檢舉，檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過新台幣1,000萬元。

 

 

▌重點四：新增管制私法人購屋

 

根據《平均地權條例》第79條之1第1項公告內容，私法人購買住宅上也受到管制，搭配最新公告的子法，可以分成『9項免經許可』及『6項需經許可』情形，有條件的購屋。

 

Ａ・9項『免經許可』

1.國公營事業或受政府捐助之財團法人，Ex.台糖或財團法人法律扶助基金會受政府捐助的財團法人

2.買受不良債權擔保品或政府公開標售的住宅，例如AMC、台灣經連。

3.參與法院拍賣買受房屋（翻譯年糕：法拍屋）

4.經紀業買受瑕疵物件（翻譯年糕：賣方買回海砂屋或凶宅等有瑕疵物件）

5.買受文化資產保護法的私有古蹟

6.優先購買權如土地法第43-1共有人之間優先購買

7.都市更新

8.危老重建

9.合建

 

Ｂ・6項『需經許可』

1.供宿舍使用，但不可以超過員工人數

2.要在同一個建案有5戶以上的成屋且供出租使用。

3.衛福機構場所使用，如：長照機構等

4.合作社買受住宅，提供給社員共同使用

5.合建、實施或參與都更危老

6.其他經內政部公告之用途

需經許可取得的住宅，5年內一律『不可以』辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

事實上在房地合一稅2.0版實行後，越來越少法人購買住宅，這項限制比較大程度會影響到高價豪宅的市場，短期可能會出現一小波豪宅成交潮，但長期可能會導致豪宅買氣量縮。

 

 

▌重點五：預售屋解約要登錄

 

針對預售屋還有最後一項規定，假設在預售期間，不想買了想向建商提出解約程序，建商要在30日內申報並登錄資訊，登錄價格不實同樣也會按照戶棟處3萬到15萬元罰鍰。

 

政府單位考量到，很有可能會有透過解約方式，變成轉讓給第三人，訂立申報實價登錄制度，讓預售屋交易市場更加透明。

 

平均地權修法後影響範圍一定是包含預售屋、新成屋和中古屋三部分，尤其是『預售屋市場』。如果你是屬於自住客，基本上是不會影響到。但是，像投資客、炒房團、代銷或是仲介業者，都會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項修法內容管制。

 

未來房地產市場會是以剛需自住客為主，抑制投資客短線炒作房價，健全房市的供需機制。而預售建案的銷售期會變得比以往更長，大大影響建商在設計規劃自己的物件要更符合市場需求，甚至有可能會影響到部分利用高槓桿操作的中小型建商，會面臨資金週轉問題，甚至出現交屋困難爛尾樓的情形。

 

感謝群洋國際地產集團總經理張惠山 知識分享