台灣房市從2021年下半年，就遭受缺工、缺料的困擾，不少建商以「雙缺」增加營運成本為由，認為房價只會漲不會跌，而買不起房的人只能望屋興嘆，到處「租房」；此外，央行於今年3月17日宣布調升利率一碼，竟有房東傳line給房客說要「漲租」？租屋族正處於各種政策下的「夾心餅乾」，似乎只有挨打的份？！

央行升息租屋族受池魚之殃

「崔媽媽基金會」執行長呂秉怡指出，台灣房價高漲，人民高喊「買不起房」的情況下，政府開始「打炒房」，從2020年12月起到去年底，祭出四波的金融信用管制措施，再至今年的升息動作，究竟能否把「高房價」打下來？值得觀察。

台灣雖然自有房屋率高達八成五以上，但仍有一成多的民眾是屬於「租屋族」，而因為北台灣的工作機會多，不少南部上來的「北漂族」，若無力購屋，只能在雙北地區的租屋市場移動，當起租屋的「遊牧民族」。

台灣的出租市場一直存在著租賃契約關係保障不足、糾紛處理不易、專業管理缺乏、資訊不對稱等租屋問題，即使政府在2017年通過《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃條例)，藉由「包租代管」業者協助租屋市場的發展，但仍有不少人是向民間的一般房東承租房子，因此，才有出現央行一調升利息，房東就藉口要漲租的亂象。

根據該被通知的房客在臉書社團上表示房東傳訊告知將調漲房租，理由是「銀行利息增加，通貨膨脹房屋維持成本也提高」，不僅要藉此調漲租金，連同電費也將一併調漲。

此外，去年在實施「房地合一稅2.0」之前，崔媽媽基金會在一些臉書社團上也看到有人貼文指出，有台南的房客反映，他與房東的合約在隔年才到期，但在2月份時，房東突然要求更換租約並要求漲租兩千元，房客以為租賃關係中，自己不得拒絕房東要求，因此接受漲租並與房東重簽契約；誰知，房東在3月中旬又以「房地合一稅2.0即將上路」為由，要求再度調漲租金1,000元，若房客不接受便要求房客搬走。

呂秉怡表示，租約未到期，房東漲租已明顯違法，因為在現行的《住宅租賃定型化契約應記載事項》中的第四點，明確規範「出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金」，若租賃雙方簽訂的租約尚未到期，房東要求調漲租金，房客可逕向消保單位檢舉申訴。

呂秉怡表示，他相信這只是少數房東的行為，並不代表大多數房東都會調漲，但市場一有風吹草動，租屋族總是提心吊膽，深怕政府的任何政策，最後倒楣的是他們。

政府打炒房租金卻猛漲

就如同去年7月1日「房地合一稅2.0」施行前，崔媽媽就「房地稅制改革真的會影響租金嗎？」進行探討，其中，針對租稅是否能成功轉嫁到租金，就明確指出，這將取決於租賃交易雙方誰強勢的一方？誰是弱勢的一方？

他說，當出租物件供不應求時，其租稅提升即易後轉(Back Shifting)給承租方，反之供過於求時，即便房東想漲租，不見得能得逞。

話雖如此，但台灣租屋市場受制於長年地下化，租金與租屋資訊皆不透明的狀況下，導致多數房客明知房東在租約期間內漲租「違法」，仍不敢向消保單位檢舉申訴。

因為檢舉過後，房客不僅需承擔日後被房東報復，面臨要求提前解約搬走、或是惡意不返還押金…等困境；即便搬至下一個租屋處，在同樣「黑市」的租屋市場底下，也只是再次輪迴反覆上演「漲租→檢舉→被迫搬遷→漲租→檢舉→被迫搬遷」的噩夢。

租屋族是弱勢的一群

長期關注租屋問題的崔媽媽基金會、OURs都市改革組織及巢運等民間社會團體，與多位跨黨派立委，曾經不只一次的召開各種座談會，點出台灣租屋市場的問題，要求政府應修法降低租屋負擔，保障租屋權益。

崔媽媽基金會仍要再次呼籲，政府應更積極面對台灣整體居住市場的改革，推動各種房地稅制改革的同時，一併導入租屋市場健全的兩大議題，包括：

一、短期應盡速修法「保障租屋權益」及「減輕租屋族負擔」：

就「保障租屋權益」部分，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠指出，根據消保處「院臺消保字第1050165274號」函，「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」即認定為企業經營者。

意即坊間多數房東因反覆出租物件，理應被認定為「企業房東」，而「企業房東」應適用《租賃條例》第五條「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定」。但此一定義並不符合民間房東的自我認定，而且部分地方政府消保中心對於企業房東的認定態度不一。

曹筱筠表示，包括崔媽媽基金會在內的民間團體都建議，將《消費者保護法》對於企業房東的解釋函令，直接立法於《租賃條例》當中，讓多數房東明確受《消費者保護法》規範，減少解釋函令的政策不確定性，並適用相關罰則規範打擊不平等租約；並明文準用《消費者保護法》申訴、調解之相關規定，讓房東也可透過消費者調解管理申訴糾紛。

租金支出建議以「特別扣除額」認列

就「減輕租屋族負擔」部分，崔媽媽基金會等民間團體就一直呼籲政府，應將住宅租金支出以「特別扣除額」認列(不只限於「列舉扣除額」，並提高申報上限至30萬元，以符合當前租屋市場實際價位水準，讓租屋族更有意願申報租金抵扣。

崔媽媽基金會宣廣專員蔡亞芳指出，雖然政府於2000年通過《所得稅法》第17條修正案，將住宅房屋租金支出增加為「列舉扣除額項目」，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限，但根本就是「口惠實不至」。

她指出，根據「住宅狀況抽樣調查」推估，2019年台灣約有一百萬六千多戶的租屋族，但該年賦稅署統計有申報「租金支出扣抵綜所稅」的納稅戶卻僅約2.7萬戶；使用率如此低落，除了房東跟房客言明「不許拿去報稅」外，主要是租屋族多採「標準扣除額」申報綜所稅，「列舉扣除額」完全缺乏誘因。

根據崔媽媽的試算發現，現行的租金支出必須使用列舉扣除額申報的制度設計，根本無法確實減輕租屋族負擔，有些甚至還反而要繳更多的稅。

蔡亞芳說，現行所得稅計算公式，綜合所得淨額是「家戶綜合所得總額」減去「免稅額」、減去「一般扣除額」(標準／列舉二擇一)、減去「特別扣除額」再減去「基本生活費差額」，「所得淨額後x稅率─累進差額」，就是每個人要繳的稅。

房客若要申報租金支出，在「標準／列舉」二擇一中，必須選擇使用「列舉扣除額」報稅；然而現行的列舉扣除額，租金支出一戶最高只能列舉12萬元，而財政部公布的110年度標準扣除額金額，單身者（或110年度結婚者可選擇與配偶分開申報）報稅可以扣除12萬元，有配偶並合併申報者，可以扣除24萬元。

若以有配偶並合併申報者雙薪家庭年薪一百萬元(以主計處公布110年每人年薪中位數平均為50.1萬元為基準)進行試算，可以看到「租金支出」必須使用列舉扣除額申報的制度設計，對居住負擔最為沉重的青年家庭而言，若其並未撫養子女，配偶合併申報綜所稅時，採列舉租金支出需繳的稅金甚至比標準扣除額更多，約較標準扣除額高出1,600元；而即便其撫養子女，採列舉租金支出竟與標準扣除額所需繳納的稅金相同。

租金扣除額建議提高至三十萬元

蔡亞芳指出，財政部既然2000年能將住宅房屋租金支出增加為「列舉扣除額項目」，顯示政府清楚知曉租金支出為租屋族群沉重之負擔，需要稅制搭配減輕租屋族群壓力，但現有稅制設計，經過試算後，並未能真正協助租屋族群減輕負擔，政策美意可說「大打折扣」。

因此，包括崔媽媽基金會在內的民間團體才一再呼籲，財政部應盡速修正《所得稅法》，將住宅租金支出以「特別扣除額」認列，也就是無論選擇「標準扣除額」或「列舉扣除額」報稅者，皆可再使用「特別扣除額」申報租金支出，並配合二十年來的通貨膨脹及租金漲幅，將申報上限由原有的12萬元提高至30萬元，以符合當前租屋市場實際價位水準，讓租屋族於申報所得稅時確實「減輕租屋負擔」。

因為，根據主計處發布的2021年12月租金指數，再創歷史新高來到105.01，且已連續131個月都上揚，居高不下的租金對民眾造成的壓力極大。

蔡亞芳指出，隨著租金負擔日益沉重，當前租金支出已與2001年初訂定的12萬元水準有巨幅的差異，且根據主計處2020年資料，全台家戶年平均租金支出約為18萬元，月支出約為1.5萬元；內政部2020年公布第二期社會住宅包租代管計畫，台北市平均月租金則約為2.1萬元，但實際市場租金應當更高。

整體而言，若租金支出改為「特別扣除額」，並將其抵扣額提高至30萬元，前述未撫養子女的家庭可省下11,200~12,800元稅金，有撫養子女的家庭也可省下14,700元稅金，對於難以購屋且承擔高昂租金負擔的青年家庭，實不無小補。

二、中長期應正視解決「租屋黑市透明化」：

呂秉怡指出，自2011年通過實價登錄三法，要求地政士、不動產經紀人或其他義務人應將土地及建物成交案件實際資訊向主管機關申報實價登錄，並經2020年底修法通過「實價登錄2.0」，進一步強化門牌、地號完整揭露等相關資訊，購屋市場透明化已有長足進展。

而相對於購屋市場透明化已不斷進步，當前實價登錄雖亦納入租屋交易，但按照《不動產經紀業管理條例》規定，僅限經由仲介業者協助成交的租賃案件，才需要在租約簽訂起算的30日內向地方主管機關申報。

但目前租屋市場仍以房東自行出租為主，不具申報登錄的義務，致使租屋實價登錄資料量匱乏，難具參考意義。

租屋實價登錄房東難漫天喊價

建議政府能儘速建立「租屋實價登錄」制度，將租屋物件全面納管，並讓租金逐漸有可參考之行情，讓房東無法漫天喊價。

此外，根據內政部統計，至去年底，推動三期的社會住宅包租代管計畫共已媒合2萬0158戶，這些業者理應配合政府，同步將租賃案件進行「實價登錄」申報。

呂秉怡指出，對於房租持續上漲的課題，政府這兩年租金補貼政策從每年六萬戶擴大至12萬戶，並放寬青年的申請資格，本應對租金上漲的衝擊會有部份緩衝效果，但受制於台灣租屋市場的長年地下化，多數房東因擔心曝光被查稅補稅，而拒絕房客申請租金補貼，而讓政府擴大租補的政策美意大打折扣。

崔媽媽積極呼籲，若政府真的擔心漲租問題，則應更積極面對台灣整體居住市場的改革，在推動任何房地稅制改革的同時，一併導入租屋市場逐步透明化的議題，而最實際的作法就是租屋市場也要實施「實價登錄」，一旦租屋市場透明化，則房客在面臨房東漲租的情況下，可藉由申請租金補貼來減輕負擔。

文/授權轉載自理財周刊1132期 作者/顏瓊真