正業地政士聯合事務所所長鄭文在。(葉思含攝)

新冠肺炎疫情爆發，原本熱絡的房地產交易市場，迅速急凍，進入冰河時期，已經簽約的賣方，擔心封城拿不到尾款，天天跟催流程；剛剛簽約的買方，擔心疫情讓房市崩盤，反悔不買，考慮違約，好不熱鬧。

如果你是買方，反悔不買，該如何自處？如果你是賣方，遇到要違約的買方，該怎麼辦？依據民法§249.250及不動產買賣契約書的約定，買賣契約書成立後，買方反悔不買，經解除買賣契約後，已經收授的價金由賣方沒收。所以，當買方反悔不買時，仲介方通常會希望買方將買賣契約完成，等過戶後再由買方將物件出售，降低傷害，如果已付的價金被賣方沒收買方的價金，將一無所有。事後的再轉售，還有平盤或小賺的可能，通常也是一種戰略的應用，避免買方全盤皆輸的好方法。

依據民法§254「契約當事人之一方延遲給付者，他方當事人得定相當其向催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」所以，當買方反悔不買或延遲付款時，賣方一定要記得利用存證信函或律師函，履行解除契約的催告，否則賣方無法主張沒收買方的價金及將房地產再出售予第三人的權利。

另外，提醒賣方的是，遇到買方反悔不買違約時，千萬別見獵心喜，想趁機大賺一筆，曾經有客戶，因為互不相讓，各自委託律師興訟，結果部份價金沒收了，房屋跌價了，解除契約後，再次出售，賣得價金加上沒收的簽約金，和原本售價相仿，3年的官司，勞民傷財，白忙一場。

在此，奉勸買賣雙方，當買賣契約無法履行時，善用仲介方或是地政士的協調機制，如果沒有共識也可以透過公所的調解委員會調解，最後才是法院判決。

當生活環境產生巨變，所有的未知和恐懼會打亂我們的生活步調及購屋信念，做出不同的判斷，屆時，也需要賣方更多的同理心，讓違約過程沒有輸家，畢竟，我們共同的敵人是病毒，而不是人性。

出處來源:https://house.chinatimes.com/20210606000020-264418