錢難賺，不少長輩拚了一輩子就是為了讓下一代過得輕鬆些，不過寵豬夯灶、寵子不孝，許多兒女拿了房子就不要老子，甚至肆意變賣房產揮霍。也有不少長輩為了防止子女亂搞，將房屋過繼給子女時，會特別在房子上設定抵押權，因有設定抵押權的房子通常都沒人敢買，以此達到子女房子賣不掉的目的，但律師提醒，這招好用但也要小心用，以免觸犯偽造文書罪。

翻開謄本，不動產抵押權有分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，需特別注意「普通抵押權」在設定的時候「債權必須存在」，舉例來說，市值1000萬元的屋主，跟某人借款500萬元，並去地政機關設定房子的抵押權給他，當屋主還清了500萬元，就要去塗銷，每次借、還之間，都要有設定、塗銷的動作。

而另一種「最高限額抵押權」則不一定要有債權存在，例如屋主將市值1000萬元的房子，向某銀行設定最高限額抵押權500萬元，只要在500萬元的範圍內，屋主可以隨時跟銀行借錢、還錢，而不必不斷去設定、塗銷。

大恆國際法律事務所主持律師陳建三表示，很多長輩都將房產設定「普通抵押權」，讓子女難以變賣祖產，但普通抵押權的必要條件是「要有依附的債務」，很多人設定普通抵押權時，債權人都沒有真的把屋主聲稱要借的錢交給屋主，導致屋主、債權人都涉了偽造文書罪而不自知。

相對地，「最高限額抵押權」不必有依附的債務，不管你實際有沒有借錢，都沒有觸法之餘，此時利用最高限額抵押權來將房產設定給友人、家人，就不會有觸法的問題。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，除了「抵押權設定」，現在也有不少父母採用「預告登記」限制所有權，而透過預告登記也能避免房子被偷賣的情況。