買賣房地產時，銀行鑑價貸款極具關鍵性，近年常見買方要求於合約內加註「貸款需達一定金額，否則無條件解約」，就是怕銀行核貸不足，導致交易糾紛。土城屋主曾小姐委託房仲賣屋，萬萬沒想到這樣常見的合約但書，竟成買方砍價的藉口，更因此讓原本換屋計劃亂了腳步，差點陷入另一個違約窘境。
買方發函貸款不足 想解約
透過房仲媒合，曾小姐與買方於2020年5月6日簽訂以1118萬元賣出土城公寓，應買方要求合約附註「雙方確認，本標的物於用印前，若經甲方（買方）、代書申貸金融機構無法核貸新台幣818萬，除甲方同意於用印前完成補足款項外，甲乙雙方同意不經催告及無條件解除買賣契約，乙方（屋主）應同時返還甲方既付款項。」
簽約完畢，曾小姐下斡旋洽談換購其他間房屋，沒想到卻在6月23日接到土城舊公寓買方發函以標的物僅能貸得800萬元為由，要求解約返還簽約金，此舉不僅讓曾小姐大感錯愕，同時另一間房子也因下了斡旋成交，必須按期給付價金，讓原本資金不特別充裕的她倍感壓力。
依合約文字，貸款金額不足本應無條件解約，但曾小姐細思過後，對整件事提出3大疑問，認為包含銀行鑑價、通知解約時間點、程序上均有不合理情形。
屋主協助貸款 買方不願配合
其一，買方提出銀行對該標的物僅願核貸800萬元，曾小姐洽其他金融機構詢問，還有民營金融機構願意核貸890萬元，她不解為何自己做攤販生意，而買方是授薪階級，申貸條件明明比較好，怎麼可能貸的比較差？曾小姐甚至提出願協助買方申貸卻遭拒。
其二，曾小姐與買方協議於6月8日用印、6月16日完稅、6月30日交屋，附註條約載明若須解約應於用印日前提出，但卻遲至6月23日才發函通知。
其三，買方在地政士完稅後才提出解約要求，委辦的地政士表示「核貸結果出爐曾致電確認，但買方表示會想辦法補足款項，合約仍有效」，因此曾小姐也質疑既然貸款不足要解約，為何又讓地政士繼續跑買賣流程？
買賣方及房仲法務已在9月初至調委會進行調解，曾小姐當場提出前述3項質疑並願返還一半簽約金和解，但買方堅持再砍價金10萬元才願完成交易，否則要求曾小姐返還全數簽約金。房仲法務經評估判斷後，已發函通知建經公司將簽約金撥款入曾小姐帳戶，現階段事情暫告一段落。
【專家建議】
昱森地政士聯合事務所地政士鍾岳勳表示，合約附註需達一定金額否則解約，這在實際做法上很常見，屋主則須留意這個附註條約有無特別載明各階段處理的時間點，但若等待處理時間過長、反而買賣會生枝節，甚至遭有心人士濫用；而買方的部分，善用條約做自身保護，但須留意最後解約時間點，一旦錯過，日後要求解約，恐在法律上站不住腳，最後仍拿不回簽約金。
