不具名讀者問： 因為我們外勞宿舍有提前解約，也在半年前通知房東，中間聯絡房東也沒有表示不同意，結果要約時間點交要回押金時，房東就消失避不見面，請問我要怎麼以最快的方式要求返還押租金，另要求返還的金額，只能是一個月的押金扣除未繳之水電費嗎？中間的處理過程，浪費的工時之類的，可否向對方求償呢？

中成國際法律事務所　律師王東元答：

要先確認雙方確實有合意提前終止租賃契約，提問的預設是雙方有約好要點交，以下就以合意提前終止契約說明。

首先，就點交部分，如果房東拒不配合點交，依《租賃住宅市場發展及管理條例》，也就是俗稱的《租賃專法》第12條第1項規定，房客可以定相當期限催告房東出面點交 ，期限屆至房東仍不會同點交，法律就認定房客已完成點交。

其次，就返還押租金部分，實務上常見的幾個方法：
第一、發存證信函，房客提出命房東期限內應返還押租金之主張；
第二、到鄉鎮市調解委員會或法院聲請調解，若調解成立，該調解結果並經法院核定後，可直接對房東進行強制執行；
第三、對房東發支付命令，一旦房東未在20天內異議，可以法院裁定對房東進行強制執行；
第四、透過訴訟，不過時間上可能就不是一、二個月就可以結束的。

返還押租金範圍部分，要先看當初租賃契約怎麼訂的？如果有規定「得」提前終止，通常會搭配多久前通知對方，照約定可全數拿回押租金；反之，若規定「不得」提前終止或甚至未就此規定，建議讀者應往「協商」路線進行，因依契約精神，房東確實可以要求你住好住滿。

最後，在提前終止租約的情況下，房東的確可以請求違約金，通常就是一個月的押租金，且可合法扣除房客使用的水電費，至於讀者所謂的浪費工時，甚至是精神賠償，在本案是無法向房東求償的。