【住展房屋網 倪子仁】隨著房地產市場轉趨熱絡，買賣雙方之間的糾紛也日益增多。雖然其中不乏各自為一己私利而出現的爾虞我詐；但買賣雙方在認知上的誤差，往往才是造成紛爭最主要的因素；其中又以空間違規使用及二次施工，最讓消費者無所適從。購屋者該如何防微杜漸，避開這些陷阱，確保自身的權益呢？
建築物增設停車空間獎勵措施，是政府一項美意，但有部分不肖建商享受容積獎勵，將多出的車位對外出售，藉此增加獲利後，並為提高賣相，吸引買家，還將部分車位充當公設，成為圖書室、交誼廳及中庭花園等，或是變身為訪客臨時停車位。
另外，建案「二次施工」，就是於申請報驗後再行施工，即建築物在取得使用執照後，為了增加室內的使用面積而再行施工，像是陽台外推、增加夾層、獎勵停車位空間增加容積率等，都屬於「二次施工」的類型，一經檢舉查報後將面臨拆除的下場。
面對層出不窮的建商違規使用停車獎勵空間，及「二次施工」所引發的法律問題，本刊特別專訪了產學界專家及消基會的代表，針對違規增設公設及「二次施工」，所可能造成購屋者的糾紛與陷阱，提出他們寶貴的建言。
停獎違規使用者眾
對於建商將增設停車空間獎勵措施、非法變更使用的問題，消基會房屋委員林旺根指出，由於停車空間獎勵等同雙重優惠，不但增設的車位可以賣錢，多出來的容積更可以增加銷售面積，建商沒有道理不申請，因此只要符合規範，基地條件也允許，建商都會盡量把獎勵容積爭取到最大。
林旺根委員說，台北市停獎要點於民國一○○年八月修訂，停獎要點增加了繳納保證金規定，新建案領得使用執照後，應向停管處申請停車場登記證並開放供不特定公眾使用，若三年內仍未完成開放者，除保證金沒入之外，仍要求應開放使用；且台北市停獎要點只適用至一○一年底，一○二年起已不再受理停獎建案申請。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，真正問題不在於政策，而在政府空有停車空間獎勵措施，卻未能有效落實，政府沒有規畫好落實細節，建商拿到了獎勵後，可將車位高價出售，即使少數建商願意設置開放民眾臨停的停車場，也因政府沒有規範，停車價格高低不一。
莊孟翰指出，一般建商在申請停獎個案，在規畫時一定會設計有獨立出口，對外開放的停車位，因為唯有如此，才能領到使用執照，但最後卻有建商將停獎設立的車位挪為其他用途，擺明了是政府沒有落實法令規範，前往查核、查驗，又是政府立法從嚴執法從寬的一例。
地政士公會全聯會榮譽理事長黃志偉說，除了車位外，最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。他舉例，很多建商把法定的防空避難室變成KTV或視廳室，或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位，卻被建商違法使用變成閱覽室，萬一發生火警，後果不堪設想。
黃志偉理事長表示，建商將機車停車位施做成公共設施的案例不勝枚舉，建案沒有重新申請使用執照，還以公設作為廣告吸引消費者購買，實在要不得。黃志偉說，通常建商違規變更停車空間成公設，會在簽約後，再要求消費者另簽同意書或委託書，有些建案也會加在買賣契約中，消費者務必當心，仔細閱讀合約。
二次施工恐得不償失
對於「二次施工」，所引發的諸多糾紛與不法現象。林旺根委員說，買了建商「二工」的房子，有朝一日被拆大概只能甘願認賠，因為建商和你簽的合約，不是含糊其詞，就是多把二工的責任轉嫁給購屋者；所以簽約的時候，就要認清你不是在買違規的東西，建商常要住戶簽二工同意書，以後有事住戶擔，因為建商吃定了不會有住戶要他們簽「無二工保證書」，因為這樣堅持的人必定買不到房子。
林旺根指出，桃園某千萬豪宅社區中庭被判定為違建面臨拆除，主因為建商於銷售時，從未事先說明與告知消費者中庭花園、便道為不合法的「二次施工」，如今，該社區被人舉報為違建，並且遭到拆除的命運。他提醒民眾日後購屋，應要留意建商取得使用執照後的「二次施工」增加違規使用面積的問題，林旺根說，桃園的案例所造成的連鎖效應，將影響全台許多有相同狀況違建的透天別墅社區。
林旺根表示，大台北區房地產價格高，民眾購買房屋都相當在意私人可使用的空間大小。林委員指出，在廣告的宣傳手法美化下，房地產市場上銷售的產品、物件，如挑高套房、陽台外推等方式，都會有二次施工的情形，雖可以享受到較大的室內空間，但實際上消費者已經在無形中承擔了被處罰鍰，或是面臨被拆除的風險，因此，消費大眾於購買時要特別注意。
消基會房屋委員林旺根表示，留意「二次施工」增加違規使用面積的問題。
莊孟翰則表示，有部分透天社區建商取得使用執照後，在建築基地通路上違法二次施工私設平台，就是所謂「人車分道」、「空中中庭」的透天厝，由於部分透天厝一樓原申設作為停車空間，不必納入容積計算，建商在取得建築使用執照後，即擅自將進出一樓停車空間的建築基地通路，違法二次施工私設平台。
莊孟翰說，平台上方與透天厝二樓高度相近，種植花木綠美化後形成社區環境景觀，平台下方空間作為停車場，透天厝使用空間大增且更具吸引力，建商從中獲取可觀利潤，但通路上違法二次施工私設平台，嚴重違反建築法相關規定。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，建商在取得建築使用執照後，違法二次施工私設平台。
黃志偉說，建築法規第三十九條規定：「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興建前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。」也就是說，依法律層面上而言，本就無「二次施工」這項名詞，只是建商或民眾為了遮飾違建下用詞罷了！
黃志偉強調，「二次施工」就是於申請報驗後再行施工，即建築物在取得使用執照後，為了增加室內的使用面積而再行施工，像是陽台外推、增加夾層、獎勵停車位空間違法使用等，都屬於二次施工的類型，一經檢舉查報後則將面臨拆除。
地政士公會全聯會榮譽理事長黃志偉強調，陽台外推、增加夾層、違法使用停獎空間等，都屬於二次施工的類型。
作出事前防範
林旺根表示，「二次施工」可能在三種情況下產生：第一種為消費大眾自行要求建商為之；第二種為告知消費者能以二次施工方式增加使用空間，但須簽具「同意書」或「委託書」；三為建商隱瞞實情而自行為之。
林旺根指出，在第一、二種之情況下，建商若行「二次施工」時，往往皆會要求住戶填寫「同意書」或出具「委任書」，其主要目的在於「住戶要求而非出於建商設計」，這樣一來於違建爆出後，建商就能撇清應負之責。
第三種情形，就是建商有意隱瞞有二次施工的情形，甚至更以二次施工後的主體作為銷售訴求，因此，消費大眾為避免於不知情的情況下購屋而受損害，可於在購屋前，核對「使用執照核准圖說」與「現況平面圖」是否相符合，作事前的防範，如此便可免於不肖業者，蓄意隱瞞或矇騙不知情的消費大眾了。
林旺根進一步指出，二次施工所增加之面積，無法登記於所有權狀，因此，如建商利用「超值空間」來作為廣告訴求，提高單價來圖利，但事實上真正要面臨被拆除之命運時，最大、最深的受害者仍是消費大眾。因此，消費者在選購產品前，務必要好好深入了解，為避免民眾買到違建房屋，購買訴求「人車分道」的透天厝務必多加查證，以免房屋違建遭拆除，金錢受損並衍生購屋糾紛。
莊孟翰說，新北市新板特區就曾有社區，涉嫌將開放空間變成私人空間，更常見的則還有陽台、騎樓外推及室內挑高夾層等，多數目的都是藉此增加實際使用面積。莊孟翰表示，以挑高夾層為例，雖然雙北市近期已較少見，但夾層增建違規的案例仍時有所聞，消費者以為增建後沒有問題，事實上，只要有住戶或鄰房舉報，被拆除的機率還是很高，購屋者能不小心嗎？
莊孟翰認為，相對平價的桃園與新竹地區，當地透天產品除騎樓外推之外，社區中庭規劃中庭墊高人車分道之設計，也是非法二工，因為這樣就出現逾越容積規範的室內空間。他說，近幾年來看，施作二工最為盛行的區域是宜蘭，宜蘭各區房市推案，騎樓、陽台外推二工之情況相當普遍。
陽台外推二次施工情況相當普遍。
建管單位將主動出擊
對於二次施工糾紛頻傳，以新北市府為例，新北市府特別施行「新建物複查要點」，未來新建物在取得使用執照一年內，將以兩個月巡查一次頻率，一旦發現違建除要求恢復原狀，也將延長列管一年，以遏止二次施工的陋習。除了雙北市外，其他地區的縣市政府工務局也注意到這點，正陸續頒佈相關的遏止法令及罰則，以正視聽。
對於消費者而言，買屋該如何保障自己的權益，不至於讓自己買到的房子變成違建，已成為購屋者必做的功課之一。消費者在購屋前，除了必須先了解自己的需要外，也必需多了解如增建夾層、陽台外推、中庭違規使用及通路平台違建等相關資訊，才不會受銷售人員信口雌黃的影響，確保自身的權益。
