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央行嚴打炒房 土地市場進入中場休息

(作者為信義全球資產公司發展部經理林建勛)

住宅市場交易旺,今年建商展開強勁的購地動能,據統計今年第一季至第三季土地市場累計交易量站上千億元大關,已超越去年全年交易額。但隨著9月央行加強信用管制措施、市場資金緊縮,房市買氣趨冷、建商購地態度轉向觀望,預期第四季土地市場交易成長趨緩,而商用不動產表現主要與產業需求及經濟表現相關,因此對商用市場衝擊則相對較小。

據信義全球資產公司統計,2024年上市櫃法人前三季土地市場交易量推升至1344億元,較去年同期成長234%,刷新近四年來新高紀錄,品牌建商進場獵地,以亞昕最為積極,在前三季已斥資108億元於新北、台中買地;企業也加大力道布局商用土地,包括緯創資通、緯穎科技、汎德永業等,在今年都有購地記錄。

建商加大力道布局土地原料,展現出對住宅市場信心滿滿。回顧今年房市走勢,1月至8月全台買賣移轉棟數達24萬棟,較去年同期增幅26%,但隨著銀行貸款接近滿水位,市場陸續傳出排隊撥款、貸款審核期拉長、房貸利率飆升等,加上央行祭出第七波選擇性信用管制措施,市場購屋氛圍進入急凍。

預期第四季住宅市場交易降溫,建商購地腳步也進入「中場休息」。由於融資額度緊縮,建商資金斷鏈風險增加,住宅推案量會先暫緩觀望;上半年各大建商都有陸續購地充實庫存,第四季建商購地評估態度會趨於嚴謹,土地市場交易量將減緩。

購地策略轉向,商用土地成為開發商下一波布局重點。9月時市場出現一筆百億元交易大案,為台灣人壽以137.5億元取得桃園航空城計畫優先產業專用區57290坪土地,未來將規畫開發體育設施、商辦大樓、物流中心等,顯見開發商布局逐漸轉向這類可開發辦公大樓、商場等商業設施的大型商用土地。

限貸風波及選擇性信用管制措施實施,加深市場觀望氣氛,但危老都更、企業興建廠辦等資金需求不受影響,因此對商用不動產交易未造成直接性的衝擊,且今年出口穩健、內需消費增溫,產業投資信心強勁,半導體、AI相關、資通訊等企業持續有增設產線、擴充廠房需求,第四季工業不動產、辦公室等商用產品交易量仍大有可為。


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