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夫妻買房用新青安還是一般首購房貸?專家:1關鍵決定首購身份認定

 

胡晴美

整體房市已進入盤整期,但首購族不受影響,投資客退散後,目前時機有利於剛性需求首購族。(攝影/鄭國強)

近期央行推出第七波選擇性信用管制措施,對房市影響甚鉅。信義房屋與地產秘密客Ting & Sam進行系列直播,為民眾解析房貸大小事。信義房屋專家表示,整體房市已進入盤整期,但首購族不受影響,投資客退散後,目前時機有利於剛性需求首購族,而房貸事有諸多眉角,透過大型仲介公司協助,不僅有利於找到心儀房產,處理代書流程、貸款也會更安心。

新青安與一般首購房貸比一比

第七波信用管制後,央行再推出排除條款,許多民眾對貸款條件仍有許多地方需要釐清,信義房屋代書總所長張艾玲分享,新青安與首購有兩大區別:新青安除借款人本人外,配偶及未成年子女都需要符合名下「無房產」狀態,但如果家人持有建物為共有且持分面積小於40平方公尺則可不計入;而一般銀行首購房貸只看借款人本人名下是否有房貸來認列資格;央行排除條款出現後,繼承房產者可以不計入房貸戶數,可符合一般房貸首購資格,不受第二戶五成、無寬限期等限制。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充說明,新青安40年房貸、5年寬限期對消費者吸引力大,現在政府補貼期間,利率為1.775%,即使未來補貼回收,利率回到2.275%左右,對比現在一般首購的房貸利率仍相當具有競爭力,加上市場有什麼風吹草動,政策補貼往往都是先從政策性房貸開始。

 

以夫妻房產為例,在此波信用管制下,可能有哪些衍生房貸問題?張艾玲舉例說明,若房產為夫妻共同持有,但只有丈夫為借款人,則妻子因為名下持有房屋但無房貸,故仍可視為首購貸款,不受成數限制影響,但無寬限期適用;假設房產登記在妻子名下並由妻子為借款人,丈夫僅為保證人而非共同債務承擔者,則丈夫因為名下無持有房屋且無房貸,故可適用銀行貸款首購條件,最高8成貸款,且可申請有寬限期。總結而言,關鍵在持有房屋的貸款借款人身份。

如何提升貸款成數?

房貸水龍頭栓緊,如何儘量提升貸款成數呢?曾敬德建議,首購族群讓銀行越放心條件越好,例如穩定收入與在大型企業就業,同時也不要完全沒有跟銀行往來,維持良好信用紀錄,按時繳交各項帳單,避免使用循環利息。張艾玲則表示,隨著職業形態變化,越來越多民眾工作雖有穩定收入,但無扣繳憑單證明,例如網路內容創作者、小販攤商等,較不易申請房貸,若選擇大型房仲公司服務,可透過公司長期與銀行合作的默契及優勢,進一步提升申辦房貸及理想成數的機率,且有機會優惠開辦手續費。

張艾玲提醒,除了貸款,購屋時還要注意許多細節,如履約保證、漏水問題、氯離子檢測等,選擇大型仲介公司往往具備一條龍服務,可全程把關。對於想進場看屋的民眾,曾敬德建議持續在市場上看屋,因為現在市場買方競爭少,可以慢慢挑選,同時持續留意市場動向,與仲介保持聯繫,就有機會等到適合自己的那間房屋出現。


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