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銀行關上房貸大門,買方誤踩第2屋、高總價貸款成數地雷…房仲秀數字:雙北重創、交易大減3成

彭蕙珍

▲央行喝咖啡房市降溫,8月交易量減2成。

▲央行喝咖啡房市降溫,8月交易量減2成。

央行請喝銀行業者喝咖啡,民眾購屋意願趨向保守,最近看屋者明顯變少。台灣房屋集團統計內部成交行情,觀察2024年8月價量變化,六都和新竹縣市交易量,雙北交易下滑2成,七都整體交易量月減20.2%,整體交易量較去年減15.9%。

住商機構統計旗下成交狀況後發現,全台交易量減少28.4%,但去年同期減少17.4%,區域表現呈現全面蕭條。

中信房屋統計內部成交件數,8月全台交易量相較於7月減少約16.4%,較去年同期減少約2.5%。

專家分析,從現在到年底市場氛圍恐不如去年同期熱絡,交易量年減幅度恐將加大。若狀況持續,賣方市場有可能逐步轉變為買方市場,房價漲勢也會有所趨緩。

 

雙北總價高 限貸影響最深

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,雖然央行強調目前沒有限貸,不過銀行放款速度減緩,8月許多交易受到貸款不順,交易急煞,案件協調溝通時間拉長,進度受影響。

 

據台灣房屋8月交易狀況,台北市月減33.2%最高,其次為新北市月減29.5%,第三名為台中市,月減19.7%。

 

她指出,因雙北總價高,貸款需求量大,影響最深;中南部總價低,現金交易比例高,影響比北部略低一點。

 
房地產交易量

房地產交易量

資料來源:台灣房屋集團

 

張旭嵐分析,9月央行理監事會議,外界擔心還會有提高存款準備率,或是升息手段,干擾房市,不過因美國傳出降息規劃,若現在因央行示警和銀行自律後,從資金面讓市場交易熱度若受到抑制,接下來政府的調控手段,應不至於過於激烈。

 

銀行縮銀根 六都8月年月雙減

 

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,雖然市場缺乏供給狀況依舊,但8月受到各家銀行限貸令上路後,民眾貸不到款,加上新青安審核難度更高,不少投資者見苗頭不對多暫避風頭,自用客戶見中央對於限貸態度莫衷一是,也很難有進一步作法,影響本月交易,第一線狀況慘淡。

 

住商觀察各區表現上,去年8月新青安上路引爆購屋熱潮,今年各都會除台中外,都呈現雙減,北市月減36.6%,年減22.9%,新北市月減23.3%,年減18.3%;桃園市月減26.6%,年減23.3%,台中月減16.1%,年增3.2%,台南月減25.1%,年減5.8%,高雄月減36.5%,年減28.8%。

 

徐佳馨表示,今年打房政策主軸轉往緊控銀根,許多銀行房貸庫存已經滿水位,各地災情頻傳,雖有壽險業者、信合社與農漁會等管道,但在目前中央對貸款態度呈現多頭馬車,恐怕不利下半年整體交易。

 

緊縮貸款打到痛點 交易風險提高

 

大家房屋企研室公關主任賴志昶指出,7月可說是本波市場轉向關鍵,8月份央行端動作頻頻,許多銀行關上借款大門,近期交屋潮因不少買方誤踩第2屋或高總價貸款成數地雷,更讓交易過程中風險大幅提高。

 

他提醒,買方要特別注意手上購屋資金是否充足,避免因貸款不足而違約。

 

市場觀望氛圍加重 看屋人潮大幅減少

 

中信房屋進一步觀察內部六都成交量變化數據,台北市月減22.9%、年減3.9%;新北市與上月持平、年增3.5%;桃園市月減20.8%、年減3.3%;台中市月減16.7%、年增3.1%;台南市月減19.4%、年減1.0%;高雄市月減19.7%、年減2.5%。

 
房地產交易量

房地產交易量

 

中信房屋總經理張世宗指出, 8月正值民俗月,許多民眾都會盡量避開此期間進行買房或交屋,再加上銀行限貸令及股市震盪的衝擊,購屋民眾變得更加謹慎,市場觀望氛圍加重,看屋人潮大幅減少,交易量自然也隨之下降。

 

另一方面,鑒於通膨預期、台商回流資金解封、美國降息在期等利多因素,不少屋主對市場前景仍持樂觀態度,造成買賣雙方存在認知差異,導致成交難度提高,交易週期拉長,進一步壓縮了市場交易量。

 

「求貸無門」解約現象頻發 成屋交易量緊縮

 

觀察區域表現,六都交易量增減互見,其中以台北市和桃園市的減幅最多、都在2成以上,張世宗表示,台北市房價位於全台之最,購屋門檻相對較高,購屋民眾需要的貸款金額亦較大,銀行收緊房貸資金後,許多自備款有限的購屋民眾被迫延宕置產計劃,直接導致台北市交易量縮減。

 

桃園市,除同樣面臨房貸問題外,屋主惜售、市場供給量減少也是使得交易量下滑的重要因素。反觀新北市,在強勁剛需的支撐下,市場交易量仍能維持一定水準。

 

張世宗指出,現在很多銀行已經自主升息、自主限貸,購屋民眾「求貸無門」,解約現象頻發,成屋交易量已出現緊縮徵兆。央行9月將召開第3季理監事會議,不排除祭出第7波選擇性信用管制的可能,這也為後市發展增加了更多不確定性。

 

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