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銀行放貸拉緊報!發酵一季衝擊買氣 下半年房市漲勢、買氣恐雙消

徐筱嵐

2024年8月18日 週日 上午7:10
 

銀行放款緊縮,購屋族望之卻步,房市專家認為,將衝擊後續交易和買氣,評估8月之後漲勢和買氣將逐漸緩步。廖瑞祥攝

銀行放款緊縮,購屋族望之卻步,房市專家認為,將衝擊後續交易和買氣,評估8月之後漲勢和買氣將逐漸緩步。廖瑞祥攝


時序進入下半年,在新青安房貸補漏網,要求貸款人簽訂切結書、限貸一次之後,房市持續火熱,房貸餘額持續增加,讓公股行庫和民營銀行放款水位逼近紅線,史上規模最大的「限貸令」出籠,又傳出行庫緊盯建商交易模式擬採取控管,不少購屋族向銀行貸款碰壁而望之卻步,房市專家認為,銀行若內控資金超過一季以上,將會衝擊後續交易和買氣,評估8月之後漲勢和買氣將逐漸緩步。

房市熱度不減,房貸餘額創下史上新高,銀行放款水位逼近「不動產放款天條」。資料照

房市熱度不減,房貸餘額創下史上新高,銀行放款水位逼近「不動產放款天條」。資料照

上半年房市買氣熱到爆,購屋儼然成為風潮,根據央行6月消費者貸款與建築貸款餘額,房貸餘額突破10.54兆元,連續17個月上揚,再創歷史新高,年增率擴大至10.21%,創下2021年7月以來新高,似乎讓銀行放款水位逼近「不動產放款天條」,許多公股行庫或民營銀行陸續採取緊縮措施,購屋族要不就苦苦等候放貸時間,抑或直接吞下「低成數、高利率」。

另以新成屋、預售屋為主的貸款模式,由建商與銀行洽談整批房貸,又稱「分戶貸款」,日前傳出建商要求購屋者交付總價5%到15%不等的訂金,就簽訂購屋合約,並建議開立頭期款剩餘支票,待房屋蓋完,就可脫手退場,行庫也盯上此種交易模式,還不排除將此類的分戶貸款列為拒絕往來。

建商推案信心佳 購屋族貸不到款而卻步

根據住展雜誌統計,代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,從1月到7月間,連續亮出3顆象徵熱絡的黃紅燈,預售屋推案量、待售建案個數的分數走升,顯示建商信心不減,反而是來客組數、成交組數出現下降,排隊購團購買屋的情況似乎逐漸減少。

 

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析,觀察六都今年1到7月的建物買賣移轉棟數,整體交易量合計16萬3055棟,相較去年同期年增28.5%,創下2014年、11年以來最高紀錄,光是上半年的增幅就十分可觀,即便8到12月的量能收斂,也不可能拉低全年總成交量。

陳定中表示,即便公股行庫、民營銀行的放貸轉趨保守,但因房貸申請不下來,而出現違約的案例並未出現,反而銀行採取以價制量,多數民眾悶著頭買單,願意吞下較高利率或接受較低貸款成數,顯示買氣依舊,只是量能是否持續放大。

六都今年的建物買賣移轉棟數,整體交易量合計16萬3055棟,相較去年同期年增28.5%,創下2014年、11年以來最高紀錄。台灣房屋提供

六都今年的建物買賣移轉棟數,整體交易量合計16萬3055棟,相較去年同期年增28.5%,創下2014年、11年以來最高紀錄。台灣房屋提供

法拍成長不等於違約率高 限貸逾1季影響發酵

雖說法拍數量增加,是否多到會產生斷頭潮?根據內政部不動產資訊平台統計,全台今年上半年法拍屋案量出現成長,法拍移轉棟數有1840棟,相較去年同期的1668棟,多出172棟,但回顧歷年的案量至少2000棟起跳,今年上半年的數據,僅是2009年以來的同期次低。

陳定中指出,所謂的斷頭是指資金發生問題,無法周轉所致,即便民眾使用新青安房貸,也要等到寬限期過後,問題才會浮現,加上目前全台的違約率僅0.07%,違約率極低,法拍案量雖有增加,也不過百餘件,仍是同期次低紀錄,現階段看不出危機,恐怕要銀行內控資金超過一季以後,才有機會對後續交易產生影響。

內政部不動產資訊平台統計,目前全台的違約率僅0.07%,違約率極低。

內政部不動產資訊平台統計,目前全台的違約率僅0.07%,違約率極低。

房貸調控衝擊兩大市場 8月後房市熱度緩退燒

全向科技房產中心總監陳傑鳴提醒,央行升息又升準,銀行祭出嚴格的房貸調控,尤其是銀行不放貸,對新成屋和中古屋市場造成的影響較大,畢竟購屋族在簽約後的一定期限內得交屋,買方不僅要被罰違約金,真的開立支票還有退票問題,務必在簽約時要有附帶條款,如綁約的年限等。

陳傑鳴說,去年1到7月的房市較為低迷,直到8月新青安房貸上路後,熱度才勢不可擋,銀行持續嚴格限貸,購屋族會趨於謹慎,況且下半年不確定因素太多,包含央行是否會祭出新措施、股市多頭是否續航等,都會影響買氣,觀察整體態勢,預估8月之後漲勢和買氣將逐漸緩步。

銀行限貸令燒到中小型建商 租賃業坐收漁翁之利

此外,銀行的限貸令不只是燒到購屋族,有不少中小型建商的土建融也受到影響。業內人士透露,由於銀行要保留部分資金給大建商,使得許多中小型建商轉向租賃業者融資;有部分的民眾會因貸款成數減少,退而求其次選擇民間融資,或許利率較高,至少比違約要好。

業內人士也透露,近兩年的買氣確實不錯,民眾搶搭購屋潮,建商積極購地,銀行的放貸狀況不錯,但過往的建物買賣移轉棟數不見得低,甚至出現過40萬棟到50萬棟的情況,銀行水位到上限是前所未見的消息,畢竟銀行必須時常注意金流和存款準備狀況,卻突然傳出水位逼近上限,意味著銀行的資金控管有問題,還是金管會的監管鬆懈,值得玩味。