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爸媽接連過世 子女連續繼承房產「一個陷阱」恐加課房地合一稅 專家:共同繼承最妥當

Yahoo奇摩房地產編輯部

▲2023年11月2日以後,連續繼承<a class="link " href="https://tw.stock.yahoo.com/tag/房產" data-i13n="sec:content-canvas;subsec:anchor_text;elm:context_link" data-ylk="slk:房產;sec:content-canvas;subsec:anchor_text;elm:context_link;itc:0">房產</a>,出售時可合計前面所的繼承人持有期,大幅降低房地合一稅。

▲2023年11月2日以後,連續繼承房產,出售時可合計前面所的繼承人持有期,大幅降低房地合一稅。

【文/葉一秋】同間房屋,第一次繼承跟再次繼承(連續繼承),出售繼承房產時,稅負大不同。以往連續繼承房產,其房產持有時間僅能合併前次計算,讓民眾感到十分不公平,2023年11月2日以後,可併計所有繼承人持有期間,大幅降低房地合一稅,但對於適用舊制財產交易所得稅的房產,依舊是不划算。

比如說,爸爸在2015年12月1日買屋,2021年8月1日去世,子女為了讓媽媽安心,決議由媽媽單獨繼承房產,媽媽卻不幸在隔年12月1日去世,子女繼承房屋後,於2023年4月1日出售均分:

由於媽媽繼承房產時,是在2016年1月1日房地合一稅實施之後,因此子女售出繼承房產,須採用房地合一稅的稅制申報所得稅,其持有期間只能計算上一段被繼承人持有期間2021年8月1日~2023年4月1日,因持有時間未滿2年,須課徵高達45%的房地合一稅,且售價以市價計算,取得成本卻為公告現值,需繳納高額的房地合一稅,因而引發民怨。

因此2023年11月2日,財政部發布新的解釋令,當民眾出售連續繼承取得的不動產,可以將每次繼承的被繼承人持有期間一併計算在內,以上述案例,在發布後,可以合併其父親的持有期間2006年12月1日~2023年4月1日,合計超過10年,適用稅率從45%降到15%。

 

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,若各被繼承人及繼承人持有房產時皆符合自住要件,無出租也無供營業,繼承人在交易前6年皆未使用過自用優惠,就能有400萬元的免稅額及10%的自住優惠稅率。

不過鄭文在指出,這部分有個陷阱要注意,連續繼承只能適用新制的房地合一稅。也就是說,雖然爸爸取得房產時間屬於舊制財產交易所得稅,但因為由媽媽繼承時,稅制已改為新制房地合一稅,因此子女轉售繼承房產時,只能使用房地合一稅,其稅額遠高於舊制財產交易所得稅,若爸爸過世時由子女繼承房產,轉售時就能適用財產交易所得稅。

其實早在2020年7月15日,財政部有發布解釋令,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,若子女無力償還繼承房產的房貸,需出售繼承房產,可用20%稅率計算房地合一稅,且能扣除銀行餘額貸款,其稅率就已相當優惠了,若為自用住宅,還能購買新屋,利用重購退稅的優惠,退回所繳稅額。

若想讓媽媽安心,其實可以考慮子女與媽媽一起共同共有房產,媽媽過世後出售房產,1/3用房地合一稅計算交易稅,2/3用財產交易所得稅計算,既能讓媽媽不擔心房產被子女賣掉,也能達到部分節稅的效果。

不過店面產品,大多有出租收益,若用房地合一稅計價,稅額相當可觀,建議可以將店面登記給子女,同時信託回來給媽媽,在信託期間,租金收益歸媽媽使用,子女也不能不經媽媽同意,將房產出售。