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台股槓桿開太大、快被斷頭只能賣屋補洞…房市拋售潮將起?從過去4次股災來看「可能慢半拍」!

 

台股上週五與本週一崩跌逾2800點,不少民眾預期股市將會影響房市,就算台股週三反彈,營建股這依舊重挫,類股跌幅超過5%。

不少民眾認為股市重挫可間接衝擊房市,期待搶進房市低點。不過房地產因為變現速度慢,雖說確有「股房連動」情形,但是,房市表現總是慢半拍,加上房市物件流動性低,市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火,難有「拋售潮」。

住商機構觀察內政部資料,自2003年SARS以來的歷次股災,其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災、2022年FED停止QE等,當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅。

但2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災,當年度買賣移轉棟數反而成長,顯示國內雖有「股房連動」情形,但股災與房市成交量並不一定正相關。

4次股災 全台移轉棟數下滑

住商機構觀察自2003年SARS以來共7次股災,有4次股災當年度買賣移轉棟數出現下滑。其中,金融海嘯、美債危機、中國股災,以及FED停止QE(量化寬鬆)等國際經濟發展息息相關。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,全球股災造成長時間經濟危害,衝擊國家整體發展,雖說當時平均房貸利率並不高,但投資人受創慘烈,致使房市交易量難有表現。

最值得關注是2015年中國股災,隔年(2016年)買賣移轉棟數僅24.5萬棟,創下歷史低點,主因是「房地合一稅」初上路,重挫房市信心,交易量急縮,不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠,加上當時並無打房新政,不動產市場立即谷底回升。

天災不減購屋信心 2次疫情後買氣大增

 

若觀察近年全球天災,如SARS、COVID-19,當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝前一年度,甚至有買氣延續至隔年的趨勢。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示,2020年COVID-19侵襲台灣,央行降息1碼、美國無限QE,導致市場熱錢豐沛,資金流入房市,而2003年的SARS,政府實施土增稅減半徵收、刺激不動產交易,在SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟。

想低點進場 要做好這2件事

由於台股早前一路飆升到2萬4千點,不少股民拿房貸投入股市,甚至再把股票拿去質押再拿錢出來投入,前兩天連續重挫,已經讓槓桿開很大的股民,面臨資金上的壓力。

不過賴志昶表示,民眾認為股市重挫可間接衝擊房市,期待搶進房市低點,但房地產因為變現速度慢,雖說確有「股房連動」情形,但是,房市表現總是慢半拍,加上房市物件流動性低,市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火,難有「拋售潮」。

他分析,市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響,整體供給量低,購屋者很難抓到真正低點進場。

他指出,房市受股市震盪、美國大選等,以及銀行限縮房貸等隱憂,購屋者除看大環境外,也可在此時多留意個案環境與條件,備妥充足銀彈,才能在危機入市,買到真正具優勢的好屋。


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