商業周刊
文●韓化宇
六月十三日,央行宣布調升存準率一碼,並祭出第六波房市信用管制。結果,隔日營建股股價一片翻揚;不動產代銷業者愛山林,股價更創三十四年來新高。
自2020年十二月以來,央行展開新一輪的房市信用管制,2022年後更調高利率、存準率,不斷緊縮資金,但現況卻是,房市不僅沒降溫,還越來越熱。
先來看三組數字。首先,六都的房屋買賣移轉棟數,五月高達近2.7萬棟,創11年以來的同期新高。
再者,四月住宅房貸餘額為10兆3000萬元,續創歷史新高,年增率已逼近雙位數。最後,三月預售屋成交案件多達1萬3000件、成交金額高達2100億元,若排除平均地權條例上路前一個月的上車潮,三月預售屋的成交金額,寫下有統計以來的最高紀錄。
新青安點燃房市釀泡沫隱憂
央行卻不敢妄動逆勢升息
去年上半年房市原已降溫,下半年不僅復熾,還越燒越旺,最大肇因就是「新青安房貸」。這個試圖減輕民眾買房負擔的政策,讓主掌金融穩定的央行,陷入難以對症下藥的困境。
因為,去年八月上路的新青安房貸,吸引四十歲以下族群大舉湧入房市,其中不乏經濟基礎尚不穩固的年輕人。
央行的打房措施,主要針對投資客及購買豪宅者,但申辦新青安房貸的人,絕大多數是自住客,這意味著央行想為當前的房市灑水降溫,但打開工具箱,卻發現沒有道具可用。
別無選擇下,央行只好調高存準率,藉由凍結銀行體系的資金,試圖「間接」達到提高市場利率之效。
但,更令央行局促不安的是,新青安將台灣房市的泡沫吹得更大,泡沫破裂會不會不再是「狼來了」,而成為迫在眉睫的危機?
路透近期刊出一篇報導,指出各大行庫今年新承作的房貸量倍增,房市越燒越旺,令央行官員「寢食難安」。
自疫情爆發以來,台灣房價飆漲近五成;全國房價所得比逼近十倍,遠超出發展中國家的標準三倍到六倍間。
房價漲太兇,造成各種不尋常怪象,遍地開花。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示,為了讓民眾跨越購屋門檻,建商興起「低總價、小宅化」的趨勢,全國各地流行起小宅,甚至出現規畫極小坪數的建案。這也意味著,房市已是在「超挖」底層的客源了。
年輕人買房「過度樂觀」
若反轉,恐重演美、日危機
一名行庫主管私下向商周坦言,許多申辦新青安的人,月薪大概只有四萬多元,他們抱持的想法是,即使現在財力不足,但只要經濟、股市持續成長,五年後就有餘力償還本息。
這個想法的前提,是經濟還能繁榮五年,且房價「只會漲、不會跌」,所以趁新青安為他們敞開融資大門之際,進場搶房。
但問題是,台灣,甚至全球的政經環境,充滿太多變數,沒有人能確保,五年後台灣經濟還能如當前興盛。
而且,一旦房市反轉,房屋價值縮水,銀行會要求提前還款;為了償付房貸,借款人只好大幅縮減支出,負面效應就會從房市蔓延開來,造成股市及總體經濟的衰退。日本90年代後陷入失落經濟,以及美國2008年金融海嘯後的低度成長,都歷經過這段惡性循環,甚至,在泡沫破裂前所處的情況,與台灣當前似曾相識。
再加上,當時美國的政治方向,偏向放寬房貸標準,讓弱勢者及被排擠在房市以外的族群,因為貸款條件放寬而擁有住房,讓信用不良的次級房貸快速成長。
市場火熱讓央行陷難題:
房市大漲是泡沫?要強壓?
這些風暴前的景象,和台灣當前情境,有著驚人的相似。
台灣利率長年偏低,且半導體產業日益重要,吸引全球資金不斷湧入。今年五月,外資淨匯入高達117億美元,創下歷史單月新高,推動股市節節攀升。
總統大選前上路的新青安房貸,讓大批財力有限的年輕人,晉升有房一族,不再望房興嘆。
而且,經濟繁榮,給身處不同時空背景的聯準會及台灣央行,都出了一道難題:榮景背後是泡沫、還是反映基本面?
楊金龍在理監事會後的記者會上說,假設房價高漲是基本面所致,「那還需要強壓它嗎?」反映了,央行同樣陷入投鼠忌器的處境。
只不過,歷史經驗證明,當價格漲至極端後,無論有無基本面支撐,泡沫終會破裂。保持警惕,永遠是明哲保身的不二法門。
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