囤房稅2.0 7月上場 先建後售兩樣情

囤房稅2.0將在7月登場，若超過5年賣不掉的餘屋，建商將面對最高4.8％的稅率，一推出就倒數計時的先建後售案首當其衝，不過，住展雜誌統計，今年1至5月北台灣公開先建後售案戶數加總達1588戶，還較去年同期1132戶增4成，其中新竹地區增幅高達303.2％，新北市則有114.3％，不過，高價的台北及位在後山的宜蘭則較去年推案數下滑3至5成。

賣不去又被課重稅 建商籲修改

面對囤房稅2.0即將上路，餘屋將課較高稅率，引發許多建商發出不平之鳴，紛紛向政府喊話，賣不出去，還要被課重稅，並不合理，特別是豪宅去化速度本就較慢，呼籲政府正視這項問題，建議應取消建商餘屋囤房稅，倘若非要實施、也應修改為「取得使用執照後5年不課稅」，給予合理銷售期。

根據住展統計，今年前5月北台灣先建後售案，以新竹地區年增303.2％最為可觀，新北年增114.4％居次，首善之都台北巿則年減30.2％，宜蘭下滑幅度更高達50％。

甲山林總經理張境在認為，過去以寶佳、麗寶等業者推案採先建後售的方式較多，但近年來，他們的預售案件數已增加，在囤房稅2.0即將上路下，預售模式還是多數建商的選項，就其了解，戶數、案量較少的個案，如200戶以下產品，較可能採先建後售，反觀如「都廳大院」這種大案，光第1期總銷就高達4、500億，且建融撥款，銀行要看銷售率，採先進後售的可能性不高。

前景佳 先建後售戴著鋼盔向前衝

海悅總經理王俊傑分析，會先建後售增加只有兩大原因，第一是近年來建築成本攀升，未來成本還會越來越高，「在這不確定的年代」，先蓋完才知道成本，第二是看好房巿前景。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，當前房市走強一方面在於低首付方案創造的預售買氣，另一方面就是新青安政策帶動的成屋市場，而年輕族群喜新厭舊，地震因素又造成新不如舊，加上新成屋看得到摸得到，免於爛尾樓風險，一直有情有獨鍾的買方，尤其特定二線區域，這類產品更常是在地買盤的購屋習慣，區域建商投其所好，便多見推出先建後售案。又對於建商來說，成屋產品在成本上好掌控，不少建商推案幾乎都以此為主，還贏得資產實力名聲信譽，買賣兩造各有可取之處。

觀察北台灣各縣市情形，新竹地區出現戲劇化增幅，陳炳辰說明，其乃由案數累積出戶數，去年這段時間只推出4案，今年則來到14案，遂演此勢。而推案多在如湖口、新豐、新埔、芎林等地段，且各案戶數規畫不多，至多僅10來戶，顯示可控的成本與符合區域客買房習性，建商盤算不難理解。而今年新竹地區核心地帶新案大走惜售罕推風氣，新案問世以外圍區域為主，也成就數據表現。

新北市亦具亮眼度，今年增幅有倍數之多，總計戶數為北台灣之冠，新北市本為住宅市場一哥，各類產品均有一定量體不意外，其中在三重區二重重劃區的「皇鼎麗園」、鶯歌區舊市區的「台北捷寶」有近百戶規模，展現一定程度自信。而今年甫推出的新成屋案新莊區「幸福琚」、淡水區「閱山海」，4、50戶量體不到半年業已傳完銷，印證買賣雙方一拍即合。

目前北台灣規畫中的先建後售案，陳炳辰指出，在蛋黃行政區的新北市永和區、板橋區將見身影，二線地帶也有新案預計上場計畫，不過規模不大，建商不擔心成本與去化風險，放膽推案。而不少新成屋案也提供建商貸的行銷方式，搭配新青安，低門檻買氣同樣可在先建後售案發酵，建商信心其來有自。