【房市觀點】房市熱到怪招齊出！和打炒房「這步棋」下錯有關... 代銷大改飢餓行銷「人頭一個帶一個」自住客也被洗成投資客

Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

最近有媒體報導「賣房奇招」五花八門，有限量抽籤、有漏夜排隊，甚至還有要買小必須先買大的「配貨」奇觀，讓人有種買房像買錶、買包的錯覺；不過當你實際到預售屋的接待中走一遭，銷售人員永遠只會對你說現在是剛需強勁，買的都是在地客，都是父母幫子女買屋的「二代買盤」，但事實真是如此嗎？

解答這個問題之前，筆者相先談一下供需法則。我們都知道，供不應求則價漲，供過於求則價跌的道理，經濟部官員日前受訪時說過，最近房價大漲，民眾端主要受到新青安貸款的影響，而建商端漲價，則是反應原物料上升的關係；其實這只說對了一半，另外一半則是政府打房政策中的「現貸令」，讓建商的預售推案量大減，推案量減少一大半，一堆建商推案時間不斷遞延，在「供不應求」的前提下，房價就持續看漲至今。

也許你又要問，房市真的有這麼好嗎？到底是誰在買房？筆者的答案就是「投資客」。要知道，一個建案會熱銷、會秒殺，建商代銷敢搞飢餓行銷，背後支撐的全部都是投資客。投資客？投資客不是都被政府趕跑了嗎？

其實投資客一直都在，消失的只是投機客。在政府的打房政策中，一直不敢碰觸的就是自住需求，所以針對多房族、囤房稅的修法一直存在，那麼投資客只要「化整為零」就可以了。換句話說，我只要找夠買房的「人頭」，房價漲了就被課稅也無所謂，賺了100塊就算被課徵45塊又怎樣？最重要的就是週轉率（或說翻桌率）要快。

照筆者這樣說，那房市不就還是沒改變？政府會允許這樣的事情發生嗎？當然會，為什麼呢？因為按照過去的稅法政府課不到太多稅，現在法也修了、稅也課到了，還有什麼好抱怨的？再說，投資客的結構也發生變化，除了前面說的既存投資客外，建商代銷也紛紛推出優惠付款方案，訂簽開只要付40萬、50萬元，工程期間不用再付其他費用，在房價不斷看漲的氛圍下，就算是自住客也被洗成投資客，同樣的邏輯，有賺錢、被課稅有什麼關係？君不見日前的新聞「2023年全年個人房地合一稅收395.3億元，年增3.4％，稅收再創歷史新高」，完全說明了一切。

那麼，代銷業者又是怎麼賣屋的呢？在優付方案的原則下，代銷不再像過去大張旗鼓的鼓吹熱銷，而是轉趨低調的、透過讓利的說法，推出「早鳥方案」、「排隊抽籤」，甚至舉辦美食聚餐、私人招待的聚會，轉向傳直銷的手段，讓人頭一個帶一個，筆者的朋友就不乏這樣的體驗，先告訴你帶頭的銷售賺很大，只要跟著他就能邁向致富之路，何樂而不為？

◎本文章內容僅反映作者個人意見，不代表Yahoo奇摩立場。