打炒房失效 房價、買氣大暴衝 考驗新政府

【文/記者朱語蕎】

▲房市買氣噴發，尤其新案市場更為明顯。

房市歷經去年一連串打炒房政策，以及央行接連升息影響下，房價依舊持續上揚，不少人等不到房價下跌，加緊腳步購屋，也推升整體交易量能，尤其新案市場買氣更是驚人。

根據房仲業者統計，今年首季全台預售屋總銷金額突破5千億大關，創下歷史新高，增幅高達124.8%。交易量較去年同期成長超過1倍，且七都除桃園外，總銷金額都出現100%以上的成長幅度。
為抑制高房價民怨，政府近年祭出多項措施，但一連串「打炒房」下來，房價仍未見下修，反倒是積壓已久的購屋意願完全爆發，加上去年的「新青安」優惠貸款助攻，讓不少首購族不等房價跌了，相繼選擇此時進場。

▲房價高漲後，換屋族壓力倍增，一不小心更可能採了豪宅線。

買氣噴發 排隊搶房再現

愛山林總經理張境在就直言，光是今年至5月，甲山林集團簽約金額已達600億元，包含愛山林，自建案及代銷案，其中8成都是小坪數產品，房市相當熱絡。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然民眾的房價負擔能力未明顯成長，但在熱絡的市場氛圍下，依舊帶動房價的漲幅，許多縣市的預售屋平均總價已出現雙位數的漲幅。交易量和房價的雙雙成長下，也猛烈推升預售市場總銷金額。
而這波房市熱潮，又以南部最為明顯，受惠台積電設廠效應，以及低基期房價優勢下，這兩年台南、高雄房地產可說是蓬勃發展，就連嘉義也因台積電宣布設廠利多，房市能見度大增，房價也跟著蠢蠢欲動。
中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖表示，這幾年高雄房地產就是熱、很熱、非常熱，尤其是小坪數產品，只要坪數在40坪以下，總價在1500萬以內，又有台積電話題下，新建案幾乎呈現秒殺，又以預售案更為明顯。
他透露，像是高雄愛河左岸一處新建案，第一天開賣就賣了450戶，說明會是需要排隊付錢，很多人看到越來越多人排，本來要買2間又多加2間。

豪宅限貸苦了換屋族 小宅化明顯

是什麼原因讓買房像在買菜？戴嘉聖認為，目前房價高漲，主要是因民眾預期通膨以及股市創新高所致，從海外進到國內的熱錢多，加上銀行利率低，讓資金都往房地產跑，而台積電話題也帶動置產買氣，其所到之地房價都是聞「積」起舞。但政府並非無所作為，從房地合一稅新制、《平均地權條例》上路、選擇性信用管制，以及即將上路的囤房稅2.0，研議中的虛坪改革等，再再顯示政府欲整頓房市亂象，但從目前成果來看，似乎是不及格。
房仲全聯會理事長王瑞祺直言，政府對於居住正義的用心有目共睹，只是目前大環境與過去大不相同，政策上若不採取滾動調整來因應時勢，不僅收效不佳，更會產生負面效果。

▲新青安助攻年輕人買房，低總價市場熱絡，也讓房價難以下跌。

王瑞祺指出，例如平均地權條例中禁止預售屋轉讓、房地合一短期交易高稅率等，透過降低屋主出售意願的閉鎖型政策，反映在第一線市場卻是呈現市場供給減少，價格不減反增的狀況，此與政府政策目的相左現象，應有再檢討空間。
而豪宅限貸令也是另一個討論重點，不少業者提到，由於近年房價上揚，過往央行設定的各縣市豪宅總價線已不合時宜，目前規定為北市7000萬、新北6000萬，其他地區4000萬，貸款上限4成。
房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄表示，這不僅影響換屋族權益，也讓業者為因應限貸政策，在有限土地上興建不理想的住宅。
戴嘉聖也提到，目前小坪數、低總價當道，就與豪宅限貸令相關，他認為，現今很多家庭是3或4人，若是想換屋，現今換屋產品選擇少，加上豪宅限貸問題，往往不小心就衝破豪宅線，得拿出高額自備款，對購屋族來說負擔沉重。

新青安助攻買氣 高房價難解

以新成屋近5年平均房價來看，台北市漲幅37%、新北市漲幅47%、台中市漲幅87%及高雄市漲幅66%，而認定標準已10年未配合房市狀況調整，影響換屋族購屋權益，被迫放棄換屋規劃，連帶影響規劃生育之意願。
另外，去年上路的新青安優惠貸款，多少也是助攻這波房市熱潮的關鍵，統計去年第4季新青安的撥貸戶數約1.8萬件，對比聯徵中心去年第4季房貸樣本數5.4萬件來看，平均每3件房貸就有一戶是新青安，從統計核貸資料也可發現，去年9月開始核貸的數量與放款金額明顯增溫，顯見新青安有穩定市場信心的效果。
統計顯示，從去年9月新青安的撥貸數量就達4768戶，撥貸金額約340億元，隨後維持一路成長態勢，高峰落在今年1月份的6861戶，撥貸金額高達503億元，累計新青安房貸統計數字，3月底已有42,828戶使用新青安優惠房貸，撥貸金額達3123億元。
從新青安貸款的數據上來看，協助了許多年輕人進場購屋，但以長遠來看，除了薪資結構需要重整外，也可看出目前購屋最大障礙點仍是自備款不足，該如何解決現階段通膨、低薪、高房價問題，仍有賴新政府提出良政。

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