竹科夫疼妻「小房換大房」登記老婆名下！「1原因」重購退稅被拒⋯一表看退稅條件

▲示意圖/Getty

【文／李寧】對於換屋族來說，會有這樣的需求通常是因應生活狀態發生改變，最常見的就是家庭成員增加，像是結婚、小孩出生，或是父母年邁想一同居住等，讓換屋族群想要「小房換大房」，而政府也特別推出「重購退稅」，讓有換屋計畫的人，可以多增加一筆換屋基金來補貼。不過，並非所有情況都適用退稅。

一名在新竹科學園區上班的男子，為了給孩子將來有更大的活動空間，將原有的自用房地出售，換購一間更大的房子，為了給老婆更多保障及安全感，遂將新買的房地登記在太太名下，原先打算申請「土地增值稅重購退稅」後，可以加減補貼買新屋的錢，卻沒料到這筆申請居然遭到否准，怎麼會這樣呢？

不符「同一人」重購自用住宅用地

申請退稅被拒

對此，新竹市稅務局指出，重購自用住宅除了可以退還土地增值稅外，所得稅也有可扣抵或退還稅款的優惠；其中，在新購土地所有權人有不同規定，土地增值稅必須由出售土地所有權人重購新自用住宅用地，才符合退稅條件。

至於所得稅因配偶合併申報課稅，所以無論新自用住宅用地是登記在自己或配偶名下，都能申請退稅。

稅務局表示，由於上述提及的竹科新貴出售原有自住房地，於隔年購買新房地，並將土地登記於老婆名下，即使重購土地現值超過出售土地現值，並符合自用各項要件，因不符合「同一人」重購自用住宅用地規定，也無法申請退還土地增值稅。

稅務局強調，買賣自住房地時，如果要申請退還土地增值稅，出售地及重購地的所有權人必須為「同一人」，才符合退稅資格。

永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，土增稅、新制房地合一稅及舊制財產交易所得稅都有「自用住宅重購退稅」的優惠，但規定細節不同，除上述土增稅土地所有權人必須為同一人，房地合一稅、財產交易所得稅房屋所有權人可以是本人或配偶，此外還有設籍條件，土增稅及財產交易所得稅新舊屋要有本人、配偶或直系親屬設籍，房地合一稅設籍條件則限縮到本人、配偶及未成年子女，也就是父母親設籍不能享有房地合一稅的重購退稅優惠。

此外，財產交易所得稅及土增稅必須得小換大，才能退稅，大換小不能退稅，財產交易所得稅所謂的大小，是指房屋價額，新屋價額需大於舊屋價額才能退稅，同樣土增稅的大小並非指總價高低或是坪數大小，而是指土地地價，新購土地地價要大於（原出售土地地價－已繳納土地增值稅），並非換坪數較大的房屋，就一定能退稅；至於房地合一稅除小換大可全額退稅，大換小可按比例退稅，這裡的大小則是指購屋價格。

另外還有一個民眾經常忽略的重點，土增稅及房地合一稅的重購退稅，都有新購房地5年內不得出租、供營業及出售，亦不能遷出戶籍，至少保留1人設籍，否則會被追討所退回的稅金，財產交易所得稅則較寬鬆，沒有此項規定。

「重購退稅」4大Q＆A

Q1、什麼是重購退稅？

房產達人「賣厝阿明」解釋，重購退稅，指的是政府提供給換屋族的節稅政策。

簡單來說，納稅義務人在2年內重購自用住宅用地，不論是「先買後賣」或者「先賣後買」都可以申請退稅，貼補買新房子土地總額價款的差價，有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，當作換屋的基金。

關於「先買後賣」及「先賣後買」，財政部對此分別解釋：

●先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。

●先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。

也就是說，想申請重購退稅，不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間都必須在2年以內。

舉例來說，甲出售(重購)A土地在106年4月1日辦好產權登記，在108年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在108年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。

Q2、自用住宅(房地合一稅)、土地(土地增值稅)的重購退稅條件有哪些？

為了不讓讀者混淆，「賣厝阿明」也列了一張表讓有換屋需求的人能更清楚。

▲圖表／「賣厝阿明」授權提供

Q3、同一土地所有權人持有多處自用住宅用地並同時出售有差異嗎？

「賣厝阿明」說明，如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝，則可視為「1次」出售，並按照自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

要留意的是，出售地日期要相同，向稅捐機關申報移轉現值日也要相同，才能符合規定。