購屋未滿5年出售 8種情況免課35～45％重稅

你去年賣房了嗎？小心5月要納入所得報稅！而且政府為了打短線炒房，自2021年7月開始實施房地合一稅2.0，只要購屋未滿5年內出售，就要被課35~45%的重稅，沒有報小心被罰3倍！不過，若符合失業、調職、非自願性離職等8種情況及相關要件，而被迫出售房屋的民眾，可使用較低稅率20％。

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個人房地合一所得稅於2021年7月1日修正，交易持有2年內轉售稅率45%；2~5年內轉售35%，超過5年以上才能適用20%以下之稅率。

因調職賣房 須滿足2要件才免課重稅

考量民眾可能因工作調派被迫出售房產，財政部表示，個人或其配偶於工作地點購買房屋，因調職或符合法規所定之非自願離職，須離開原工作地，出售持有期間在5年以下的房地者，可按較低稅率20％報繳房地合一所得稅。

財政部北區國稅局之前提醒，民眾因調職、非自願性離職等因素，須出售持有期間在5年以下的房地，還必須符合2項要件，才適用較低稅率20%報繳房地合一所得稅，包括：本人或其配偶於該房地「辦竣戶籍登記」並「居住」，且「無出租、供營業或執行業務使用」。

另外六種情形亦免課重稅

除了上述兩種情況，還有六種例外情況可免課重稅。

1. 遭他人越界建屋

2. 依法遭強制執行

3. 因重大疾病或意外需支付醫藥費

4. 取得通常保護令為躲避家暴相對人

5. 未經同意遭他共有人出售共有部分房地

6. 因無資力償還繼承房地抵押貸款的本金及利息

以上這6種情形，也可以適用20％稅率報繳房地合一所得稅。

未辦理戶籍登記 不適用20％稅率

此外，要留意若未辦理戶籍登記不適用。財政部舉例說明，甲君於107年10月間在A地工作並購買房地，嗣110年7月被公司調派至B地工作，故出售該房地，甲君按調職適用稅率20％報繳房地合一所得稅，經該局以甲君本人或配偶均未曾在該房地辦理戶籍登記，改按該房地持有期間超過2年，未逾5年之適用稅率35%核定補徵應納稅額。

申請人不服，申請復查，主張原居住該房屋，因公司政策安排，被調派至B地，故出售該房地，應按調職適用稅率20％課稅，經該局以甲君本人或配偶未曾於該房地辦理戶籍登記，且將該房地出租，並未實際居住於該房地，不符前揭財政部公告得按20％稅率課稅之規定，予以復查駁回。

財政部也特別提醒，個人出售房地如為房地合一所得稅課徵範圍，不論有所得或損失，亦不論是自願或非自願性出售，仍應詳加確認房地之持有期間及適用稅率，並於所有權移轉登記日之次日起算30日內報繳房地合一稅，以免受罰。

預售屋、成屋列舉費用不同

永慶房產專家陳俊宏提醒，不只成屋買賣，預售屋轉售也得依法申報與繳納房地合一稅。另外在計算獲利所得時，預售屋可列舉扣除費用也與成屋不同。申報房地合一稅時，移轉費用可用來減除所得獲利，在沒有任何證明文件下。

• 成屋交易的可扣除費用計算方式為「賣屋總價」的3%，最高以30萬元為限；

• 預售屋的可扣除費用，則以「賣屋總價-購屋總價+已付款」的3%來計算，同樣最高以30萬元為限。

至於預售屋要繳納的房地合一稅額，則與一般房屋交易相同，依照持有時間對獲利所得課徵最重45%稅率。

陳俊宏表示，房地合一稅對房屋的短期買賣課徵重稅，屋主若將持有2年內的預售屋轉售，所得稅率高達45%。陳俊宏舉例，若屋主在2023年6月30日以前以總價1000萬元購入預售屋，並於兩年內以總價1100萬元出售該預售屋，且已支付100萬元工程款，可扣除費用即為「100萬元(賣屋總價-購屋總價)+100萬元(已付款)」的3%，也就是6萬元。因此應繳房地合一稅額為「100萬元(賣屋總價-購屋總價)-6萬元(可扣除費用)」的45%，也就是42萬3000元。