租屋10年、租金360萬「全送房東」 蓮蓬頭掉落萌生買房念頭...跑線記者如何當包租公、10年翻身致富法則

1. 領死薪水的平凡上班族，該怎麼做才能財富自由？

2. 20年房貸vs 30年房貸怎麼選？越晚還款越好？

3. 借房貸去投資股市可行嗎？如何提高成功機率？

編按：跑線記者林裕豐大學一畢業，就背著助學貸款的債務踏入社會。除了正職的記者工作之外，開始斜槓青年的還債人生。終於在打拚大半年之後，還清40萬元的債務。眼看著拿命去拚的一疊厚厚的血汗錢，只換到一張清償單及清空的存款帳戶，那一瞬間，他感到無比空虛。

當時花了360萬的租金、租了十年的房子，因為一個蓮蓬頭掉落，讓他萌生「買房」念頭。他憑著一股熱血，雖只是小資上班族，卻勇敢地用全部身家200萬元all in搶下起家厝，但接下來，買房的錢哪裡來？每個月的房貸即使緊衣縮食也入不敷出……房子可能保不住？！30歲的年輕人，人生重大危機即將到來？！

有驚無險地度過了第一間起家厝的危機之後，以為就這樣守著一間房子終老。沒料到，「機會」來得突然，竟開啟了他陸續借錢買房，當起包租公的生涯。

10年來林裕豐親身進場買房，從一個投資菜雞憑藉著每個月的死薪水，創造出當時連他自己也想像不到的數十倍、數百倍的收益，實現財富自由的夢想，目前仍不斷一路成長、茁斷。

「財富自由」終點站

【文/林裕豐】大家都以為買了房，學會投資理財，那未來的生活就是一條斜率為正的直線，從左下方往右上噴射過去。但其實，過程並不是這麼簡單，你會歷經低谷，遭遇考驗、磨難⋯⋯財富自由的日子到底什麼時候才會來？

撐過去就是你的！小資族翻身致富2個工具 缺一不可

我從買第一間房子開始，就歷經很多的艱苦磨難，當然也想過放棄。不過，老天保佑，在過程中往往是「撐一下」就過去了，我不是遇到貴人相助，出手幫我「眾籌」給我無息貸款，就是學到了新的投資技能，今天可以順順利利、平平安安走到這裡，跟大家聊聊財富自由，真的很感謝老天！說到底，我就是一個上班族，跟大家沒有兩樣，如果真要說，可能就是幸運一點點，加上一點韌性。

那麼到什麼時候才會知道：「啊，我有可能成功，真的財富自由！」

以我為例，我花了大約 9 年的時間，而且前面幾年，其實是看不太到這美好的未來，好像走在一個崎嶇的迷宮裡、蜿蜒的道路上似的，直到我買的第一間房貸款突然繳清了，才真的有一種「柳暗花明」的感覺。

接下來，我試著把這幾年的操作方式，完整坦白地寫出來跟大家分享。說真的，想要財富自由，只靠買房或是單靠投資，真的很難！但若能是把這2項工具好好運用，相信很多比我有智慧的人， 不用走到9年，就可以財富自由。

買房原則1：千萬不要選30年期的房貸

買了房，當然要背上房貸，先說一個原則，我買的房子都辦20年期的房貸，我真的搞不懂，為什麼要辦到30年期，甚至是40年期的房貸。我買第一間房子是30歲，如果辦30年期的房貸，天啊， 我要還到60歲，然後再工作5年，65歲退休，這也太煎熬了。

如果，我辦的是40年期的房貸，繳完貸款，已經是70歲，如果工作有什麼閃失，難不成我到死前，還要握著孩子的手跟孩子說：「爸爸沒有什麼可以留給你們，那房貸還剩下幾年，就當作是爸爸的心意，留給你們！」

我想小孩可能在病榻前就翻臉。

我知道身邊很多好朋友，尤其是靠炒作房產，「快進短出」轉手獲利的投資客，他們都用寬限期，為什麼呢？他們只有一套資金，與其全押在一間房子上，景氣好的時候，分散在5間房上，那麼獲利不就是5倍？

但，如果你有緣在書店翻到這本書，或是你買回家，那我要很負責任跟你說：「千萬不要選30年期的房貸，更不要使用寬限期。」

前面說了，不要把房貸期數拉太長，其實背後的邏輯很簡單。 銀行怎麼賺錢？為什麼要貸款給你？難道是看年輕人沒有一間自己的房子，在社會上漂泊，銀行經理覺得難過，希望幫助年輕人？

當然不是，銀行喜歡做房貸，最主要的原因就是穩定，買房前得要存幾年的頭期款，誰都不願意走到房子被法拍，所以，每個月的房貸都得繳，寧願自己吃土，房貸也不能不給。銀行吃定你怕房子沒了，所以他們願意砸大筆資金給你買房，那後頭賺的就是穩定的利息。

銀行不是吃素的！台北房貸款1千萬，光利息20年就要180萬

以我這一間在台北市的房子舉例，當初貸款金額是1,035萬元，由於我的信用條件不錯（調整自己的信用分數是有方法的，並不是我錢多），房貸年利率是1.25%，每一期要還49,439元，其 中有7,543元是利息，等於你每個月要還銀行將近5萬元的房貸， 但其實，本金只還了4.2萬元。

（房貸年利率是1.25%，每一期要還49,439元，其中有7,543元是利息）

每個月利息要還 7,543 元，其實很驚人，一年就要還 9 萬多元！20年下來，不談手續費、設定費，光是利息就要還181萬元，你說多不多？別忘了，我們當初只跟銀行借款1,035萬元，光是利息就占了本金2成。

所以，銀行不是吃素的，推出長天期的貸款，真的不是為了你，而是銀行想賺更多利息。身為一個負責任的父親，千萬別把房貸傳承給下一代。

買房原則2：寬限期請謹慎使用

「寬限期」又是一個神奇的發明，一個專為投資客發明的買房方式。買了一間房，如果以我同一間在台北市的房子條件計算，千萬元的房屋，每個月只要付利息 7,543元，多划算！

這間房子登記權狀面積約30坪，鄰近捷運站，如果出租，不管有沒有裝潢，至少要租2.8萬元，用寬限期買房，就如同建商的話術「買比租更划算！」

不過，寬限期一般是3年，只有在買房貸款的前3年可以使用寬限期，3年過後，就要開始本利攤還，這時候就會出現一件事：「衝擊付款」。

由於你的房貸就是20年期，前面3年都沒有還本金（還記得嗎，每個月要還4.2 萬元的本金），那些錢全部要擠在17年還完。 登楞！要還款的本金是一樣的，但是分母從20年變成17年，每個月要還的金額立馬超過6萬元。

當然，投資客會把沒還本金的錢拿去買其他房子，他們也不會等到3年寬限期到了，傻傻面對「衝擊付款」，不管賺賠，投資客都會在3年期限前把房子賣掉，因為以前的稅制，不管是《奢侈稅》 還是《房地合一稅》，都是以2年作為一個分水嶺，但是從2021年7月上路的《房地合一稅 2.0》拉長持有年限，想到逃過重稅， 得要持有至少5年，徹底斷了這條路。

利用寬限期，借房貸去投資股市可行嗎？

不過，條條大路通羅馬，如果你現在就是使用寬限期，也不要絕望，記得把每個月省下的本金拿去投資，每個月定期定額，以4.2萬元的投入來計算，一年就投入50 萬元，過去幾年美股都有雙位數的投報率，3年下來確實會有更高的獲利；但記得，要有紀律地投入。

我身邊有不少朋友為了圓一個豪宅夢，他們將大筆資金當成頭期款砸入房市，買了信義區80坪的房屋，然後使用寬限期。 一開始真的很風光，每個月的利息不到10 萬元，比租豪宅還划算，不過隨著央行打房，豪宅又屢屢被針對，銀行開始不願意讓寬限期展延。

為了拿到其他銀行的寬限期待遇，不是接受較高的利率，就是得透過很多管道，拜託有力人士關說，請託金控的董事長、總經理專案審核，讓他們繼續只要繳納利息，不用還本金。

其實這些過程，看了都累！幸好是運氣好，這幾年台北市的房地產景氣雖然稍稍降溫，但是由於利率降到史上最低點，房屋相對保值，銀行也就睜一隻眼閉一隻眼，不然，豪宅斷頭，不只是難看，可能也會危及他們的公司和家人的生活。

作者簡介_林裕豐

• POP Radio《POP撞新聞》主持人

• 財富自由／FIRE實驗室主持人

輔仁大學新聞系畢業，擁有「台灣金融研訓院債權委外催收證照」、「東吳大學法學院法律學分專班合格」等證照。曾任台視新聞社會組記者、TVBS新聞部社會組資深記者、中華電視公司社會組召集人、東森電視新聞部社會組組長。

一個半工半讀的大學生，因就學貸款，一畢業就負債。入社會後，靠著跑新聞、擺路邊攤、買賣外匯車，斜槓再斜槓，還清貸款。

清償債務後，努力存錢在台北市買房。頭期款不夠，於是向警察朋友無息眾籌，一間接著一間，晉升包租公，最後開公司專攻商辦。

為了清償沉重的房貸，靠著投資美股大盤指數ETF加上台股的危機股，在美股大多頭的波段，順利提款千萬還清房貸，再靠一個指標，幸運躲過每2020年的大熔斷恐慌。

「小孩才做選擇！」房市、股市兩頭賺，10年時間實現平凡上班族的財富自由，重新搶回自己的人生。

☆本圖文摘自凱信企管《上班族實現財富自由的投資技術：扛債青年逆襲人生，走向致勝投資人的翻身致富法》