揭！房市詭異現象 房貸負擔重到「快還不起」為何全台違約率卻創新低？

▲示意圖/Getty

2023年第3季房貸負擔率再創歷史新高，但是房貸違約率卻創新低，為什麼台灣房市會出現這種現象呢？

樂居研究部經理謝銘元表示，全台房貸負擔率42.25%，代表收入有4成拿去付房貸，甚至台北市、新北市、台中市，這三個縣市房貸負擔超過五成，收入有一半拿去繳房貸。房貸負擔越來越重，一般來說，貸款違約率應該會升高，但是實際上卻是創歷史新低，聽起來好像不太合理。

房貸負擔率如何計算

房貸負擔率是用住宅價格「貸款月攤還金額」的中位數去除以「月家戶可支配所得」的中位數，分子越大，住宅價格和貸款月攤還額越大，房貸負擔率就會高，呈現正向關係。分母越大，也就是，月家戶可支配所得越高，房貸負擔率就越小，呈現反向關係。

根據政府的認定，房貸負擔率若小於30%表示「可合理負擔」、30%至小於40%表示「負擔能力略低」、40～50%「負擔能力偏低」、50%以上表示「負擔能力過低」。

謝銘元進一步解釋，一般來說，家庭房貸負擔，要低於家庭所得的1/3是能合理負擔的狀態，因此把40%以下作為尚可負擔房貸的標準，40%以上就很難負擔。

房貸負擔率創新高、違約率創新低 因為台灣人重信用？

回顧房貸負擔率2009年走勢，當時第1季來到25.94%，全台房貸處於可合理負擔的範圍；2011年第1季突破30%，2013年創新高來到37.85%，還尚可負擔房貸。

2020年因為疫情，全球政府印鈔票，致使房價開始飆升，2022年Q3房貸負擔率開始超過40%，以政府的標準，民眾很難負擔房貸。

但若對房貸違約率，2007年房貸違約率第3季和2008年第1季最高1.6%，金融海嘯期間房貸違約率並沒有上升，雖然經濟不好，台灣民眾還是很重視信用，還繳得起房貸。

後續違約率長期下滑，到2023年第1季的0.06%創下歷史新低，每一萬人只有6個人違約，顯示民眾繳款能力良好。

房貸負擔和違約率成反比 專家：算法不符合現況

「大家可能會有一個疑問？房貸負擔越來越重，為什麼違約率卻創歷史新低？」謝銘元指出，房貸負擔率公式裡面的房價和月家戶可支配所得，都是大環境決定，而貸款本利月攤還金額則是政府政策可以引導變動的地方，例如貸款年限由20年增加到30年，本利月攤還金額就會下降。

而內政部所在計算房貸負擔率的統計公式，數據是用20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成，來計算每月應償還本利。

這個統計方法，在十幾年前還算合理，可以反映當時的實際情況。但是現在貸款條件已經改變，無法真實反映現況，現在大多以30年期貸款8成為主，甚至新青安是40年期貸款8成。

就算有新青安貸款 「這縣市」還是貴到買不起

謝銘元說明，如果用最新的貸款條件重新計算，一棟1000萬的房子，假設貸款7成，20年本利平均攤還，一個月要付款35611元。

目前的主流是，8成貸款、30年本利平均攤還，一個月要支付29810元，比35611元下降16.3%。

換算成全台的房貸負擔率來看，會從42.5％，降到35.4%，民眾從很難負擔房貸，變成尚可負擔房貸。如果是採取新青安貸款的話，8成貸款，40年本利平均攤還，一個月要支付24479元，比35611元下降31.3%；換算全台的房貸負擔率，則會下降到29%，落在可合理負擔的區間。

那麼7都的房貸負擔率是如何？按照傳統的算法，臺北市、新北市、臺中市、臺南市超過40%，新竹縣市、高雄市、桃園市30％～40％尚可負擔。如果用30年貸款8成的貸款條件，房貸負擔率桃園市小於30，屬於可合理負擔的區間，台南市、新竹縣市、高雄市、桃園市，小於40，尚可負擔房貸。

如果用新青安貸款40年來看，七都有4都降到30以下包括台南市、新竹縣市、高雄市、桃園市，而新北市和台中市尚可負擔。

用上述3種方式計算，台北市房價還是都難以負擔，整體來看雖然房價偏高，但透過貸款方式調整，還是有一些縣市是屬於尚可負擔的範圍。因此有購屋需求的民眾，得評估自身可財務負擔的貸款方式。