法律觀點－租屋變凶宅，房東只能認栽？

對於房東而言，面對租賃房屋成為凶宅的後續處理，成為棘手之難題。（示意圖）圖／本報資料照片

今年初國內發生疑似一家五口因財務問題於租屋處自殺之社會案件，惋惜寶貴生命之喪失之餘，對於房東而言，面對租賃房屋成為凶宅的後續處理，也成為棘手之難題。

目前雖無法律條文直接使用「凶宅」一詞，惟內政部公告之「住宅租賃定型化契約書範本」的「附件一建物現況確認書」要求勾選「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺、 一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事」，可見房屋內若曾發生包含自殺在內之非自然死亡狀況，對於房屋交易確實具有重大影響。但現行《租賃住宅市場發展及管理條例》、內政部「住宅租賃定型化契約書範本」以及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」則未將此類型狀況納入規範，僅規定承租人毀損租賃住宅或附屬設備、違反善良管理人注意義務導致住宅毀損滅失時，房東得提前終止租約、請求房客賠償。但凶宅是否屬於「毀損」房屋，是司法實務上長期爭議的問題。

在房客於租屋處內自殺身亡的情況，由於房客已過世，在訴訟上不具有當事人能力無法作為被告，房東若想就房屋價值損失求償，通常僅能以房客的繼承人或是租賃契約之保證人作為被告。

■對租賃契約保證人請求

若是對保證人請求，需視租賃契約約定保證人的保證範圍。過去曾有案例的租約約定承租人不得毀損房屋、承租人如有損害租賃房屋等情事時，保證人應連帶負賠償損害責任，曾有最高法院判決認為該租約約定保證範圍似乎僅包含房屋實體破壞，但凶宅所造成的損失並不是此種類型。

民法第432條對於承租人責任之規定也有相同的問題，依據此規定，房客如果沒有達到善良管理人（也就是一般人）的注意，造成房屋毀損時，就應該要對房東負擔損害賠償責任，保證人也要負責。但因自殺造成的凶宅，通常不會造成房屋本身實體的破壞。因此，若房東使用這個條文求償，也可能不被法院准許，雖然高等法院判決有認定「交易價值之減損」可以類推適用，但最高法院近期的判決似乎都不同意。例如最高法院111年度台上字第2603號判決就明確指出，凶宅之交換價值減損與民法第432條第1項規定之本質不同，純粹經濟上損失無法適用或類推適用。

■對房客的繼承人請求

另一個途徑是對房客的繼承人請求，房東常主張的依據是民法第184條侵權行為損害賠償規定，但法院對於自殺算不算侵害他人「權利」？是否有故意或過失？算不算背於善良風俗？都有不同的見解。雖然部分判決認為房客的繼承人應該賠償房東，但也有一些判決房東敗訴。

最高法院近期的112年度台上字第109號判決甚至要求認定自殺者於事發時的心理狀態，是否認知到自殺會造成房屋財產利益之侵害。因此房東至法院提起訴訟向房客繼承人請求，也不必然保證可勝訴。

需要留意的是，繼承人只需要在繼承的遺產範圍內負責，因此如果房客留下的遺產少於應賠償金額，即便房東勝訴，仍然可能無法獲得完全的賠償。

■房東可以採取的自保措施

由於目前法院對於此種事故可否求償見解不同，為了增加事故後獲得賠償的機會，房東可以考慮在契約中明確約定若承租人或第三人於租賃房屋內有自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事時，連帶保證人或承租人的繼承人應就房屋價值減損賠償特定金額作為懲罰性違約金。這樣可以解決法院審判上常認為租約僅單純約定不得毀損房屋，未必可涵蓋到凶宅的爭議。

另外，現在市面上保險公司提供之住宅險產品可以附加「特定事故房屋跌價補償保險」（俗稱凶宅險），房客自殺也屬於此類保險補償範圍，甚至可賠償房屋後續之整理、宗教儀式等所生費用，有些保單也會包含租金補償金，多少可以填補事故後房屋無法立即出租所生之損失，房東也可考慮投保相關保險，以分擔風險。