「公設比」計算改變 買公寓的人變多？！專家：帳面假象 小心掉入高單價陷阱

內政部2/29公布虛坪改革方案，目標要把公設降到25～30%，而第一刀就從停車位「灌虛坪」下手。部長林右昌說明，以後停車空間重新定義為「專有部分」且「獨立產權」，和居住公設明確區隔出來，對於沒買車位的人無須再多負擔車道面積。

林右昌強調，就算未來停車位有獨立產權，但法定停車位仍維持限制於社區內所有權人內移轉，不得轉售給社區外的人士，以避免產權混亂及居住安全。

另外，除了停車位，電梯也將從現行的「應計容積」改為「免計容積」，並增訂管委會空間以總容積1％為標準，空間只能落在6至30坪，不足最小面積的差額可轉入專有面積設計。

實坪、少公設房價真會降價？專家們這麼看

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，雖然政府針對停車位改革，看起來是嘉惠沒買車位的住戶，但實際上對有車位的人，手中握有的坪數大增。

馨傳不動產智庫執行長何世昌則困惑，若把車位改為「專有」，那車位會有土地持分、該有土地持分嗎？如果「專有部分的車位」與「共有部分的車位」都沒有土地持分，那擁有獨立權狀的「專有部分車位」買賣的是什麼？地上權車位嗎？

除了停車位改革，對於房價，信義房屋專案經理曾敬德認為，政策上路後雖然公設比或許趨於合理，可是建造必要成本仍舊存在，開發商也會試算如何才不影響建案總銷售金額。

或許「帳面上」公設比減少，但買房還是要看「總價」，很有可能反映在每坪單價上，因此不要太過期待房價會降。

每一坪變得更「珍貴」考慮先買公寓的人會變多嗎

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，將車位改為專有，牽涉到建築登記制度，台灣登記制度已經過數次更改，光是雨遮，就有計坪不計價，不計坪不計價等規定，還有樓梯、梯廳現在登記在公設內，早期登記在主建物面積內，導致許多舊公寓「看起來」沒有公設，實際上只是登記名目不是公設而已，還有陽台以前不能登記坪數，現在可以補登記。

市場上將充斥著許多不同時期登記制度下的產品，到底要怎麼衡量不同時期產品的實坪價格，會是很大的大哉問，所謂的降低虛坪，其實只是在玩算數遊戲，車位從登記在公設，移到專有部分，表面上公設比降低，但總權狀面積依舊不變，沒有達到實質的降低公設效果。

因公設計算方式改變，總價不變的狀況下，以往可以登記公設面積的部分不能登記了，可登記的面積變小，有可能會製造出高單價的假象，老公寓看起來沒有公設，單價相對便宜之下，可能導致考慮購買老公寓的人變多，更可能民眾因新屋單價變高，衡量舊公寓的價值時，反而過度加價。