葉凌棋／房市買氣回歸 留意4大趨勢 這因素讓炒作區壓力大

文／永慶房產集團業務總經理 葉凌棋

台灣房市在經歷2020年全球量化寬鬆、大量資金潮挹注下，房地產市場熱潮再現，短期投機炒作再度死灰復燃，政府積極祭出打炒房政策，抑制短期投機炒作，近兩年在升息、房市政策與經濟成長趨緩等因素下，房市買氣已逐漸回歸正常供需。那麼，未來台灣房市又有哪些趨勢值得觀察呢？

首先，小宅化的現象將續行。筆者說明，隨著經濟因素與社會環境的改變，許多已開發國家正面對生育率驟降的問題，而台灣也不例外，與鄰近的日本與韓國更是在全球生育率排行的末段班，少子化狀況日趨嚴重。

根據內政部統計，2023年底平均每戶人口數僅2.53人，創歷史新低，社會型態已逐漸往小家庭靠攏。這樣的社會型態也反映在購屋房型的選擇上，根據永慶房產集團統計，六都和全台預售屋交易格局比例在短短3年間，2房格局的占比已經超越3房格局，成為當今預售屋市場的主流房型，在每戶人口逐年降低加上房價上漲的交互影響下，小宅化現象日益明顯。

▼每戶人口數持續創新低，因此小宅化現象將持續。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

小宅化續行 人口加速移入都市

第二，都市集中化。台灣城鄉發展確實不均衡，偏鄉的生活機能因人口減少而日漸衰敗，而都會區則會因基礎設施、社會福利、醫療設施、大眾運輸等相對完備，加速吸引偏鄉人口移入，尤其當高齡人口愈來愈多，都會區能提供更加完善的醫療、照護設施以及更便捷的生活品質，勢必也將成為吸納人口的誘因。

根據2023年六大直轄市加上新竹縣市的建物買賣移轉棟數來觀察，七大都會區交易量占全台的比例高達83%，比例相當驚人，顯示都會區完善的生活機能帶來的磁吸效應，影響著民眾購屋區位的選擇，持續吸引著人們往都會區遷徙，都市集中化現象日益明顯。

▼人口將往都會區移動，未來都市將更集中化。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

自用需求撐買盤 供給過量區難去化

第三，房市以自用撐盤。筆者認為，近幾年來，政府推動實價登錄2.0、房地合一2.0，同時實施五波「選擇性信用管制」以及《平均地權條例》修法來抑制房市炒作，透過重稅、政策限縮打炒房，促使短期投機客退出市場，同時，也讓自用、長期置產族群能有更多的好屋可選擇。加上政府為減輕青年房貸族的生活壓力，推出新青安優惠貸款，讓自住買盤穩定，成為支撐房市的有利動能，長期而言，也讓房市正常、健康發展。

最後，則是供給過多重劃區恐怕更難去化。近年來各都會區在資金潮、科技產業聚落與人口移居等議題點火下，各大新興重劃區推案熱絡，建商大舉插旗，而投機客也積極搶進，房價急速被拉抬而大幅上漲，但在《平均地權條例》修法上路後，限制預售轉售，投機退場，預售屋市場轉以自用為主力，若是機能不佳或是過度炒作的重劃區，都將承受最大的壓力，未來恐怕更難去化。

綜上所述，在社會經濟環境變遷下，預期未來房市將呈現小宅化、都市集中化、自用撐盤以及供給過多重劃區難去化四大趨勢。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）