天母逾2千萬竟買到海砂屋⋯原屋主1句超惡劣！告得贏嗎？海砂屋可以住嗎？一文看怎自保

▲示意圖/非當事個案

【文／李寧】在房價高漲的時代，買房大不易，若砸重金又買到有問題的房子，肯定會欲哭無淚！一名男子在多年前購買位於台北市天母的房產，以2250萬元成交，裝修時竟被鑑定為海砂屋，一氣之下要求解約卻遭到拒絕，原屋主甚至揚言「危險即移轉由買方承擔」，使得該男子氣得告上法院。究竟買到海砂屋該怎麼辦？海砂屋可以住嗎？本篇帶大家一次了解。

據了解，一名陳姓男子在3年前透過房仲以2250萬元的價格，向吳姓屋主買下位於天母的房產，2021年2月27日簽約，並於同年5月付錢，並辦理交屋。然而，買方在裝修時卻發現，房屋頂版樑柱有多處混凝土掉落，鋼筋裸露、斷裂、嚴重鏽蝕等，且房屋有多處漏水，頂板大範圍修補痕跡。

經查判決書，台北市結構工程工業技師公會鑑定該房屋的氯離子含量，平均值為1.0748㎏/m³，遠超出現行國家標準值0.15㎏/m³、契約約定標準值0.6㎏/m³甚多，鑑定為海砂屋。對此，陳男認為吳姓屋主、房仲明知房屋有瑕疵，卻未據實告知，2021年10月15日以存證信函向屋主表示要解除契約，但未獲置理，因此提告。

吳姓原屋主辯解，買方簽約前已檢查過房子，房仲也主動告知房屋疑似傾斜、外牆有滲漏水、浴室外牆有壁癌；再者，買方雖主張房屋頂板樑柱混凝土掉落、鋼筋裸露，但這些瑕疵是否原本就存在？還是裝修拆除工程造成？吳姓屋主更稱，如今已交屋完畢，「危險即移轉由買方承擔」。

對此，臺灣高等法院認為，陳男裝修過程中才發覺該房屋為海砂屋，距離交屋尚不足4個月，並未明顯異於一般購屋常情，且發覺後旋即告知吳姓原屋主此事，法官判陳男可依不動產買賣契約規定解約，請求吳姓原屋主返還買賣價金2250萬元，並須賠償辦理買賣過戶時的土地、建物印花、契稅等，共計2萬5925元。

什麼是「海砂屋」？

根據《臺北市建築管理工程處》說明，所謂的海砂屋，即是建築房屋時混凝土所用的砂，用的是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂。

由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱 之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。

《新北市政府工務局》也表示，鏽蝕的鋼筋體積會膨脹為原來的數倍，而使混凝土破裂鬆動，天花板的混凝 土就容易因為重力掉落，鋼筋鏽蝕外露，形成常見的海砂屋現象。症狀初期若不及早修復，損壞的情形會持續擴大。

工程處指出，目前防蝕的方法有兩種，一是陰極防蝕法， 一是電化學去鹽法，以降低鋼筋腐蝕速度來延長房屋結構壽命。

海砂屋究竟能不能住？

針對海砂屋能不能住人，中信房屋官網上說明，一般來說，大多海砂屋都不至於有立即性危險，通常都是長期性的緩慢破壞房屋結構，是隨著時間逐漸浮現問題，因此，如果有意購買海砂屋或入住海砂屋，常見採用的防鏽處理也只是屬於暫時性的緩解，基本上海砂屋並不適合長期的居住選擇。

如果有海砂屋的購買意願或居住考量，海砂屋狀況危險評估是處理關鍵，屋主必須認知海砂屋狀況日漸惡化下會演變成極度危險的居住環境，不僅會威脅居住安全，最終可能面臨需要拆除重建的命運。

根據《新北市政府工務局》說明，如經專業鑑定機構鑑定結果，該海砂屋屬「建議拆除重建」者，是因海砂現象初期未予以處理，而使鋼筋鏽蝕及混凝土剝落範圍逐漸擴大，此時修復補強費用將超過重建費用一半，不具經濟效益，故建議拆除重建，而非建築物有立即危險需即刻拆除。

如何避免買到海砂屋？

《宜蘭縣政府建設處》指出，如何避免買到海砂屋及輻射屋是不少購屋者最關心與重視的問題。到底該如何避免買到海砂屋及輻射屋呢？以下提供3點建議：

1. 向信譽卓著的建築公司或仲介公司購買房子。由於這些公司非常珍惜自己的形象，相對較不會發生「一案公司」的情況，對出問題的房屋也比較會負責任。

2. 在房屋買賣合約書中，要求建商註明絕非海砂屋以為日後求償之依據。

3. 請相關機關進行安全鑑定，目前有資格提供鑑定服務的相關單位包括： 建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院。

不小心買到海砂屋怎麼辦？

倘若真的不小心買到海砂屋，中信房屋建議透過3方式，以達到自救及法律途徑的救濟，保障自己的權益。

1. 檢視契約和檢測分析：仔細審查購買合約中的條款，確認是否有載明關於房屋氯離子含量的約定標準，不同時期約定之標準會有所不同；接著可以委託專業鑑定機構對房屋氯離子進行檢測，確認其是否符合國家或合約的標準，並獲得相關報告作為證據。

2. 評估和補強規畫：根據海砂屋鑑定報告，評估補強措施規劃及預估相關費用，並彙整評估結果作為日後與賣方協商的佐證資料。

3. 法律途徑和救濟：依民法的瑕疵擔保規定來說，買方得依實際情況與責任歸屬釐清後有機會能要求價金減少或直接解除契約。一旦出現常見賣方知情，但故意隱瞞時，可以透過律師諮詢下一步的法律救濟策略。