「房貸越早還完越好？」買房前必看！還款方式、年限怎麼選？專家：早還未必划算

▲示意圖/Getty (Sorapop via Getty Images)

【文／李寧】買房是人生大事，關於銀行貸款更是一點也不得馬虎，許多人為了不想欠銀行錢，總想著房貸越早還完越好，以利盡早回歸無債狀態，但這樣真的是最佳解方嗎？對此，有專家出面解釋有關房貸的注意事項及迷思，讓有房一族對於貸款是否要提早還完更有頭緒。

在買房之前大家會先想到什麼呢？大多數人應該都是想到「錢」的問題。YouTube 頻道《南投買好房》創辦人邱廉証「阿証」表示，關於錢的部分可以分成兩種，首先是「要付的頭期款」，第二則是「要向銀行借的貸款」；而「借的部分」又可以延伸到利率、還款方式、貸款年限、貸款成數。

先從「頭期款」來看，什麼是頭期款？阿証說明，以購入一間1000萬元的物件為例，買方通常會向銀行貸款7成也就是700萬元，而剩下的300萬元我們稱之為「自備款」；不過，阿証表示，自備款準備300萬元其實是不夠的，因為還有其他雜支需要支出，例如契稅、代書費、規費等，另包括仲介費、裝潢和家具的花費也要計算進去。而這些費用都是需要準備現金，不能夠貸款， 因此除了300萬元以外，還得要預留部分現金留在身上。

接著談到「貸款」，阿証表示，顧名思義就是「從其他地方借錢出來」，若以銀行房屋貸款來說，如上述所提，項目又包括利率、還款方式、貸款年限、貸款成數等。其中，利率是指「借款的人需要向其所借的金錢所支付的代價。」常見的利率分成一段式與多段式兩種。

「一段式」利率指的是在還款期間內皆以指標利率及固定的加碼利率來計算；「多段式」則是還款期間內以指標利率及浮動的加碼利率，常見有兩段式、三段式，「通常前期繳款金額較低、後期繳款金額較高」。

另外再提及「還款方式」，主要分成本息平均攤還、本金平均攤還、寬限期。

＊本息平均攤還：依照月平均攤還本息，在利率不變的情況下，將本息平均在貸款期間內償還。

＊本金平均攤還：依照月平均攤還本金，除了本金還要加利息，在利率不變的情況下平均在貸款期間內償還，利息則是依照本金的餘額做計算，所以每個月所繳的費用不一樣。

＊寬限期：在某個時間內只需要付房貸產生的利息，不用繳本金，通常寬限期都是2至3年，最長可以展延到5年。

接下來就談談大家最苦惱的問題——還款年限。

阿証指出，說到還款年限，顧名思義就是預計房貸想要拉多長時間來還，買方究竟要選擇還款年限長還是還款年限短呢？真的先繳完房貸愈好嗎？

以總價1000萬元的房子來計算（沒有使用寬限期），假設貸款700萬、利率1.61%，可以看到本息攤還如下表：

阿証表示，將還款年限拉長至30年，每個月只要繳24529元，遠比貸10年的負擔減輕許多，「大多數的人都會選擇30年來貸款，因為每個月所繳的費用比較少，負擔比較不大。」

再往下看看總利息的部分，從下方的試算表中就能感受到，貸款年限一拉長，所要繳的利息就相對高出許多，不過，阿証提醒，「這只是單單用繳利息的角度去看，我們應該要以理債的角度去看待，考慮每個月能夠負擔的金額。」

他直言，「假設我們沒辦法去負擔貸款10年與20年的每個月還款金額的話，那麼，我們就不該去考慮說貸款30年的總利息得多付出多少，而是要考慮我們每個月還款的金額能不能夠負擔，如此才能避免掉繳不出來被法拍的風險。」

▲圖／Youtube頻道《南投買好房》授權提供

此外，阿証也提醒要考慮到「通貨膨脹」的問題，由於錢會因為通膨而貶值，貸款的債務部分也會貶值，「表面上越早還完利息的人省下愈多 ，但實際上付出的代價卻比還款30年的人還多。」