獨家／稅金課到你飛天！父房貸兒當借款人 地政士曝弊端：繼承時就完了

記者陳韋帆／台北報導

小張年邁購屋，想讓兒子當借款人，地政士一聽驚覺不對，快點阻止慘劇發生。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

房貸方式正確很重要！一位父親購屋，因年邁導致房貸條件沒兒子好，讓兒子當了代理人，結果逝世時，遺產稅暴衝百餘萬。新北市經紀人公會理事長、金門地政士事務所所長蕭琪琳表示，「政府課徵稅率是依循法理邏輯，所以方式錯了，未來相關稅金是有可能課到你飛天的！」

房價居高不下，小張年近60歲，終於存到第一桶金，決定買下約2千萬市值的房屋，但因年邁，銀貸條件不理想，決定直接讓兒子當借款人，貸款8成，也就是1600萬，同時獲取相對好的貸款利率，他也將此事告訴了自己好朋友，也是地政士蕭琪琳，「你看，這樣做我很聰明嗎？」

蕭琪琳一聽立刻驚覺不對並阻止，「你可知道，一旦這樣做，如果房貸是在你逝世之前還清，問題也就不大，但如果貸款沒多久，就不小心發生意外逝去，你的兒子除了扛上房貸，遺產稅也無法減免，可以說是課稅課到你飛天！」

蕭琪琳說明，「不動產的遺產稅課徵，是被繼承人『資產-負債』，但如果借款人是用兒子的名義，小張等於沒有負債，而所謂的資產(房屋)，是以『土地公告現值+房屋評定現值』計算，『房屋評定現值』房子越新則越高，也就是說，小張如果不幸早逝，兒子不僅要扛房貸，計算遺產稅時，也無法先扣除負債。」

他進一步指出，除了遺產稅問題，由於現在還有「房地合一稅」，如果小張真的不幸在尚未清償去世，兒子未來想要出售房屋，稅金也將高得嚇人。

依照現行法令，小張兒子如果繼承房屋，取得成本是以0元計算的，假設公告現值加上房屋的評定現值是600萬，兒子以2000萬出售，國家就會認定賺到1400萬，並以1400萬做為課徵基礎，以房地合一稅課徵15~45%來看，最高就有可能課徵到630萬元。

但如果借款人直接就是小張，計算標準就不一樣了，2000萬是可以先扣除1600萬負債的，也就是只剩下400萬，如果兒子繼承後出售，房地合一稅最高也不過課徵180萬，兩者差距高達450萬。

蕭琪琳說，所以無論如何，千萬不要把借款人跟所有權人分開來，還好小張想要做這動作前，有先向我諮詢，最終將兒子作為保證人，而非借款人，否則未來在稅制上勢必相當吃虧。建議任何不動產買賣動作前，先諮詢自己可信任、專業的地政士，才能真正的省錢、省力、少糾紛！