兔尾開紅盤、龍年迎春！住商徐佳馨：切記居安思危

住商不動產企研室資深經理徐佳馨

文/住商不動產企研室資深經理 徐佳馨

回顧2023年上半年，是個艱難的一仗，包括升息、第五波選擇性信用管制、平均地權條例上路等政策面衝擊，讓買氣一蹶不振。所幸下半年受惠於打炒房政策利空出盡，暫停升息與「房市還魂丹」新青安政策上路，帶動一波買氣，雖然比2022年差，預估2023年買賣移轉能站穩30萬大關，另外六都與大新竹預售地板價也突破三字頭，2024年上半年維持此基調不墜。

從數據來看，雖然全台買賣移轉量安全度過30萬棟大關，可是六都交易各有消長，統計前11個月的交易量，台北市年減8.1%，桃園市與台中市年減8.0%與8.3%，新北市年減1.8%，高雄市年減4.8%，減幅逐步收斂，台南市表現最為亮眼，除南科話題外，近期交屋亦有挹注，去年同期量增5.7%，是唯一年增的都會區。

然而從一片看衰到開出紅盤的2023年已經走到尾聲，轉眼間，2024年的一切正要蓄勢待發，相信不少民眾對於龍年房市有更多的期待，投資房地產到底有哪些方向可以留意？想下手的民眾又必須如何趨吉避凶呢？

2023年央行最後一次理監事會中維持凍漲決議，讓許多購屋人鬆一口氣，同時根據中央銀行預估，2024年在全球商品貿易成長回溫，新興科技應用商機持續擴展，加上民間消費溫和成長、政府支出增加下，上調2024年經濟成長率至3.12%，台灣經濟走在復甦軌道上，2024年表現將優於2023年。

至少在2024年上半年仍維持「新青年安心成家方案」帶來的熱度，價量表現穩定，低價區價量應更勝高價區。在穩定的氛圍下，如無地緣政治問題，綜觀總統候選人們政見多數有利房地產，預估2024年總統大選有結果至總統就職前，除囤房稅略受矚目外，政府應不至於有太多打房動作，上半年房市維持穩定樂觀基調，不會出現太大波動。

此外，總統大選結束後，地方首長大選即將上膛，為了爭取連任，各縣市政府應會大張旗鼓積極建設，以六都和大新竹為例，在接下來各有重大話題，不僅拉抬地方能見度，對於區域房價亦為正面消息。像是在雙北市有三鶯線、萬大中和線、新北樹林線及南北環線，桃園、台中、台南與高雄各自都有新的捷運路線積極推動。近年因科技園區帶動地方發展效益明顯，桃園、台中、台南、高雄也在園區規劃上下足功夫，招商力道與誠意均不容小覷，在未來的幾年間，都會陸續看到建設逐漸成形。

在眾多建設之中，在新開發區以鄰近舊商圈或是園區的新重劃區為首選，若該重劃區已有鐵路，或未來有確定的捷運，輔以公部門、大型企業入駐，甚或形成聚落，可說是近年房市票房保證，若以轉手與出租思維，低價兩三房依舊是市場主力，不過沿著重大建設在中南部購置成屋的民眾，同時留意區域供給是否太多，避免新案交屋擠壓中古屋，增加轉手壓力。

但也提醒，下半年進場者，除非打算超長期持有，否則在總價上盡量不要觸及央行選擇性信用管制之豪宅價格門檻，並以地點、個案條件基本面佳、價格仍有空間的標的為首選，自然能在動盪中持盈保泰，一切平安。